Mietwohnung als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Ist eine Wohnung als Kapitalanlage für Sie interessant, beantworten wir in diesem Artikel folgende Leitfrage:

Genau diese Fragen sollte jeder sich stellen, bevor er eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt. Denn gekauft ist die Wohnung schnell, wenn  jedoch Probleme auftreten, sind nicht wenige Anleger rasch überfordert. Viele wollen dann ihr Objekt zügig wieder loswerden. Mögliche Problemfelder können mit einer sachgerechten Beurteilung im Vorfeld erkannt und dadurch vermieden werden.

10 Regeln, die Sie beim Kauf beachten sollten

1. Achten Sie auf die Lage der Immobilie
2. Besichtigen Sie die Wohnung vor dem Kauf
3. Informieren Sie sich über das Umfeld
4. Befragen Sie Bewohner
5. Überprüfen Sie die Mietpreise
6. Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
7. Vergessen Sie nicht die Erwerbsnebenkosten
8. Vergleichen Sie mehrere Finanzierungen
9. Lassen Sie alle Verträge von einem Experten prüfen
10. Benutzen Sie eine Checkliste

Geeignet als krisensichere Altersvorsorge

Eine Eigentumswohung ist eine solide und krisenunabhängige Form der Altersvorsorge. Wer sein Objekt vermietet, erwirtschaftet langfristige Renditen.

Nach der Amortisierung fließen die Einkünfte als stabile Einkunftsart weiter. Wichtig ist die zügige Tilgung. Die Immobilie sollte zeitnah abbezahlt werden. Sie muss beim Renteneintritt auf jeden Fall zu 90 Prozent schuldenfrei sein. Wenn nicht, besteht die Gefahr, dass Sie dadurch mit geringeren finanziellen Möglichkeiten, schnell an Ihre finanziellen Grenzen stoßen. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank lieber eine höhere Anfangstilgung.

Chancen für Kapitalanleger

Wenn die finanziellen Rahmenbedingung stimmen, ist es eine gute Investition sich eine Wohnung zu kaufen und diese  zu vermieten, bis man im Alter den Eigenanspruch daran anmeldet.

Besonders im Rentenalter wirkt die Befreiung von einer regelmäßigen Nettomiete für eine Mietwohnung wie eine Zusatzrente. Ein weiterer Pluspunkt einer Eigentumswohnung ist die Tatsache, dass eine Immobilie vererbbar ist. Für die eigenen Kinder und Enkelkinder ist es toll, wenn sie  eine schuldenfreie Eigentumswohnung erben und so die Chance haben ihre Mietwohnung aufzugeben.

Was sind die finanziellen Rahmenbedingungen?

Folgende Rahmenbedingungen sollten Sie vor dem potentiellen Kauf näher beleuchten.

• Eigenkapital
• Kaufpreis
• Zinsen
• Mieteinnahmen

Die Faktoren, ob die Immobilie als Wertanlage oder zur Slebstnutzung gekauft wird, unterscheiden sich nicht deutlich. Daher empfehlen wir in unserem Artikel: Hauskauf Ja oder Nein den Abschnitt: Was kann ich mir leisten?

Bedenken sollten Sie zudem, ob bereits Mieter in der Wohnung sind und wie der Mietvertrag gestaltet ist.

Rendite berechnen

Der Immobilienkauf wird häufig durch zwei einfache Kennzahlen beschrieben: Bruttorendite und Mietmultiplikator.

In Zahlen ausgedrückt ergibt sich ein Mietmultiplikator von 17,9 in folgender Konstellation:

150.000 € Kaufpreis der Immobilie

8.400 € Mieteinnahmen (entspricht einer Kaltmiete von monatlich 700 €)

Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von

Beide Werte ignorieren allerdings Kaufnebenkosten, Kosten der Finanzierung sowie der Bewirtschaftung.

Daher sollten Sie sich die Nettorendite berechnen. Hier werden alle Kostenfaktoren berücksichtigt: Siehe: Ratgeber von Immowelt

Risiken für Kapitalanleger

Für alle Anleger kann eine vermietete Wohnung im Idealfall eine krisenunabhängige Investition sein.
Ein Mietausfall durch Mieterwechsel oder Leerstand,  steigende, nicht umlagefähige Betriebskosten, können die Rendite jedoch rasch schmälern. Baumängel, die gefürchteten Mietnomaden und nicht sachgemäße Verwaltung sind zudem Gefahren, die schnell ins Geld gehen.

Wer einmal Probleme dieser Art hat, wendet sich oftmals enttäuscht wieder ab und will die Wohnung möglichst schnell wieder loswerden.

Beachten Sie zudem folgende Schlagwörter:

1. Klumpenrisiko
2. Kapitalbindung
3. Betriebskosten
4. Wachstumsgarantien
5. Zeit (in Jahre)
6. Kaufnebenkosten
7. Anlagehorizont
8. Mängel (versteckt)
9. Vermieterrisiko
10. Wohneigentumsgemeinschaft

Begehen Sie als Kapitalanleger diesen Fehler nicht. Geduld ist bei dieser Form der Kapitalanlage eine der wichtigsten Voraussetzungen.

Unser Fazit zur Kapitalanlage einer Mietwohnung

Die Kapitalanlage lohnt sich. Eine Eigentumswohnung kann als Kapitalanlage, Altersvorsorge oder zur Verwirklichung eigener Wohnvorstellungen dienen. Ein Erwerb rechnet sich allerdings nicht immer. Deshalb ist eine ausgiebige Analyse und eine sehr detaillierte und sorgfältige Planung notwendig.

Besonders bei Fremdvermietung sind viele Dinge zu beachten. Trotz der möglichen Risiken können Eigentumswohnungen ein wertvolles Standbein der Altersvorsorge bzw. eine inflationsunabhängige und substanziell werthaltige Kapitalanlage darstellen. Als Anleger sollten Sie sich mit den Grundlagen des Mietrechts, der Hausverwaltung und der Immobilie als Wirtschaftsgut auskennen.

Wir beraten Sie gerne zu Kapitalanlagen! Ihr Immobilienmakler aus Leipzig.