Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel – Das müssen Sie wissen

Der Kaufvertrag ist beim Notar unterschrieben, die Schlüssel sind in Aussicht und das neue Zuhause wartet. Genau jetzt lohnt ein Blick auf die Wohngebäudeversicherung. Sie deckt Schäden am Haus durch Feuer, Leitungswasser und Sturm ab und ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber von praktisch jeder finanzierenden Bank verlangt. Was beim Eigentümerwechsel mit dem bestehenden Vertrag passiert, welche Fristen Sie als Käufer im Blick haben sollten und was sich beim Thema Elementarschaden gerade tut – darum geht es im Folgenden.

Was passiert mit dem Versicherungsschutz?

Geregelt ist das im Versicherungsvertragsgesetz (VVG). Nach § 95 VVG¹ geht die bestehende Wohngebäudeversicherung beim Verkauf einer Immobilie automatisch auf den Käufer über. Der Versicherungsschutz läuft also ohne Lücke weiter – Sie müssen sich in der ohnehin turbulenten Zeit nach dem Kauf einer Immobilie nicht sofort um einen neuen Vertrag kümmern.
Maßgeblicher Stichtag ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht die Auflassungsvormerkung. Ab diesem Tag treten Sie als Käufer in den bestehenden Vertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten.

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Muss der Käufer den Versicherungsvertrag übernehmen?

Nein. Sie sind nicht verpflichtet, die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers fortzuführen. § 96 VVG räumt Ihnen ein Sonderkündigungsrecht ein².

Oft lohnt es sich, den übernommenen Vertrag genauer anzuschauen. Ältere Policen haben häufig veraltete Leistungen, eine zu niedrige Versicherungssumme oder fehlende Bausteine wie Elementarschaden. Ein unabhängiger Vergleich der Gebäudeversicherungen zeigt schnell, ob Sie zu besseren Konditionen wechseln können. Damit lässt sich schnell herausfinden, ob es inzwischen günstigere Tarife einer Gebäudeversicherung gibt. Sofern der neue Besitzer nicht mit den Konditionen oder dem Preis der Versicherung einverstanden ist, ist er nicht gezwungen, sie aufrechtzuerhalten. Will er den Versicherungsschutz kündigen, muss dies innerhalb von einem Monat nach dem Grundbucheintrag geschehen. Ausschlaggebend ist der Grundbucheintrag, mit dem der Eigentumsübergang angegeben wurde.

Wer zahlt die Versicherungsbeiträge nach dem Eigentümerwechsel?

Sobald Sie als Käufer im Grundbuch stehen, übernehmen Sie die Versicherung. Für die laufende Versicherungsperiode haften allerdings beide Parteien gemeinsam – Käufer und Verkäufer. Juristen sprechen von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Sie endet mit Ablauf der laufenden Versicherungsperiode.

Für Sie als Käufer heißt das ganz praktisch: Fragen Sie den Verkäufer früh nach der bestehenden Police und lassen Sie sich Zahlungsbelege zeigen. Denn der Versicherer ist nicht verpflichtet, Sie auf offene Beiträge oder bestehende Zahlungsrückstände hinzuweisen. Bleiben Beiträge unbezahlt, kann der Versicherer im Schadensfall die Leistung verweigern – auch dann, wenn der Schaden vor Ihrer Eintragung passiert ist.

• Der Versicherer ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer auf bisher nicht bezahlte Rechnungen hinzuweisen.
• Er muss auch nicht über die Folgen für den Versicherungsschutz hinweisen, wenn die Beiträge nicht vertragsgemäß gezahlt wurden.

Als Käufer sind Sie gut beraten, sich beim Verkäufer genau zu erkundigen, ob die letzten Versicherungsbeiträge pünktlich beglichen wurden.

Wer am Ende welchen Anteil trägt, regeln Käufer und Verkäufer untereinander. Üblich ist eine taggenaue Aufteilung zum Übergangsstichtag. Eine klare Formulierung dazu gehört in den Kaufvertrag oder in eine schriftliche Nebenabrede.

Werden gezahlte Beiträge nach dem Hausverkauf zurückerstattet?

Das hängt davon ab, was mit dem Vertrag passiert.

Wird der Vertrag vom Käufer fortgeführt, gibt es keine Rückerstattung. Der Verkäufer hat für den Zeitraum bis zum Eigentumsübergang Versicherungsschutz genossen, ab dem Stichtag im Grundbuch übernimmt der Käufer die Beitragspflicht. Den anteiligen Ausgleich klären beide Parteien wie oben beschrieben untereinander.

Kündigt der Käufer den Vertrag im Rahmen des Sonderkündigungsrechts, sieht es anders aus: Der Versicherer erstattet die anteilige Prämie für den Zeitraum nach Wirksamwerden der Kündigung. Hat der Verkäufer den Jahresbeitrag vorab bezahlt, bekommt er den Teil zurück, der auf die Zeit nach Vertragsende entfällt. Auch hier gilt: Im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wird die Erstattung üblicherweise mit dem Kaufvertrag verrechnet.

Bei einer ordentlichen Kündigung zum regulären Vertragsende fließt nichts zurück – die Versicherungsperiode wird einfach zu Ende bezahlt.

Was passiert mit der Gebäudeversicherung nach dem Eigentumswechsel?

Drei Wege sind möglich:

1. Vertrag fortführen. Sie übernehmen den Vertrag unverändert. Sinnvoll ist das, wenn Konditionen, Leistungen und Versicherungssumme zum Objekt passen. Achten Sie darauf, dass die Police den aktuellen Bauzustand abbildet – Anbauten, Sanierungen oder eine Photovoltaikanlage sollten mitversichert sein.
2. Vertrag anpassen. Häufig reicht ein Gespräch mit dem Versicherer, um die Police auf den neuen Stand zu bringen: aktuelle Versicherungssumme, Elementarschaden ergänzen, Selbstbeteiligung anpassen, Zahlweise umstellen.
3. Vertrag kündigen. Sie machen vom Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG Gebrauch und wechseln zu einem neuen Anbieter. Die Frist beträgt einen Monat ab dem Tag, an dem Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden. Sie können sofort kündigen oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Wichtig: Sorgen Sie für einen lückenlosen Anschluss, sonst riskieren Sie eine Deckungslücke – und damit oft auch Probleme mit der finanzierenden Bank.

Wann genau ist die Kündigung möglich?

Das Sonderkündigungsrecht gilt nur, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen ist. Die Auflassungsvormerkung reicht nicht. Sie haben dann einen Monat Zeit, sich zu entscheiden. Wirksam wird die Kündigung entweder sofort oder zum Ende des laufenden Versicherungsjahres – das wählen Sie selbst.

Wenn Sie zum Zeitpunkt des Kaufs gar nicht wussten, dass eine Gebäudeversicherung besteht, beginnt die Frist erst, sobald Sie davon erfahren. Eine ordentliche Kündigung ist immer zum regulären Vertragsende möglich. Welche Frist hier gilt, steht in der Police⁴ – meist drei Monate vor Ablauf.

Erbe, Trennung, Zwangsvollstreckung

Beim Erbe gibt es kein außerordentliches Sonderkündigungsrecht. Wer ein Haus erbt, übernimmt die laufende Wohngebäudeversicherung und kann sie nur ordentlich zum Vertragsende kündigen. Hintergrund: § 96 VVG knüpft das Sonderkündigungsrecht an einen Kauf, also an einen rechtsgeschäftlichen Eigentumsübergang. Dasselbe gilt für Schenkungen.

Bei einer Zwangsversteigerung gilt eine Besonderheit: Hier zählt nicht das Datum der Grundbuchänderung, sondern der Zuschlag. Ab dem Zuschlagsbeschluss läuft die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht.

Sonderfall: Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus

Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie sich um die Gebäudeversicherung in der Regel nicht selbst kümmern. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) schließt eine gemeinsame Police für das gesamte Gebäude ab. Ihre anteiligen Kosten zahlen Sie über das Hausgeld – die Gebäudeversicherung gehört zu den Betriebskosten.

Den Versicherer informiert üblicherweise die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel. Sie bekommen die Versicherungsdetails normalerweise mit den Verwaltungsunterlagen ausgehändigt. Lohnenswert: Werfen Sie einen Blick in die Police und in die letzte Eigentümerversammlung – manchmal steht dort eine Beitragsanpassung oder ein Schadensfall, von dem Sie als neuer Eigentümer wissen sollten.

Für den Inhalt Ihrer Wohnung – Möbel, Elektrogeräte, Kleidung – brauchen Sie weiterhin eine eigene Hausratversicherung. Die deckt die Gebäudepolice nicht ab.

Was deckt eine Wohngebäudeversicherung eigentlich ab?

Die klassische verbundene Wohngebäudeversicherung umfasst drei Gefahren:

• Feuer (inklusive Blitzschlag, Explosion, Implosion, Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen)
• Leitungswasser (Rohrbruch, Frostschäden, austretendes Wasser)
• Sturm und Hagel (ab Windstärke 8)

Versichert sind alle fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteile: Mauerwerk, Dach, Fenster, fest eingebaute Sanitäranlagen, Heizung, oft auch Garage und Carport. Der Inhalt – also bewegliche Sachen – ist Sache der Hausratversicherung.

Elementarschadenversicherung – sinnvoll und bald wohl Pflicht

Naturereignisse wie Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Erdbeben oder Schneedruck sind über die Grundpolice nicht abgedeckt. Dafür gibt es den Zusatzbaustein Elementarschäden. Aktuell hat laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) etwa die Hälfte der Wohngebäude in Deutschland diesen Schutz⁵ – angesichts häufiger Starkregenereignisse zu wenig.

Politisch ist hier einiges in Bewegung: Der Koalitionsvertrag der Bundesregierung sieht eine Pflicht zur Elementarschadenversicherung vor. Diskutiert wird ein Opt-out-Modell⁶, bei dem alle bestehenden Wohngebäudeversicherungen automatisch um den Elementarbaustein erweitert werden, sofern der Eigentümer nicht ausdrücklich widerspricht. Eingeführt ist die Pflicht (Stand April 2026) noch nicht – wer auf der sicheren Seite sein möchte, schließt den Baustein freiwillig ab.

Worauf Sie beim Vergleich achten sollten

Der Beitrag allein sagt wenig aus. Folgende Punkte machen den Unterschied:

• Wird im Schadensfall der Neuwert oder der Zeitwert ersetzt?
• Sind grobe Fahrlässigkeit, Überspannungsschäden und Rückstau mitversichert?
• Ist eine Photovoltaikanlage eingeschlossen oder muss sie separat versichert werden?
• Wie hoch ist die Selbstbeteiligung, etwa beim Elementarbaustein?
• Gilt der Schutz auch bei einem länger leerstehenden Gebäude?
• Übernimmt die Versicherung auch Aufräum-, Abbruch- und Hotelkosten?

Was beeinflusst den Beitrag?

• Größe, Alter und Bauart des Gebäudes
• Wert und Ausstattung (Wohnflächentarif oder gleitender Neuwert)
• Postleitzahl und damit die regionale Sturm-, Hagel- und Hochwassergefährdung (ZÜRS-Zone)
• Nutzung: privat, vermietet oder gewerblich
• Umfang des gewünschten Schutzes (Elementar, Photovoltaik, Glas)
• Vorschäden und Selbstbeteiligung

Wird das Gebäude zu mehr als der Hälfte gewerblich genutzt, brauchen Sie keinen Wohngebäude-, sondern einen Gewerbetarif.

Steuerlicher Hinweis

Bei selbst genutzten Immobilien sind die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Objekten dagegen können Sie die Prämien als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Auch wenn Sie ein häusliches Arbeitszimmer nutzen, lässt sich anteilig etwas absetzen.

Kurz zusammengefasst

Beim Hauskauf läuft die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers automatisch weiter, bis Sie als Käufer im Grundbuch stehen. Ab diesem Tag haben Sie einen Monat Zeit, den Vertrag zu prüfen, anzupassen oder zu kündigen. Wer das Sonderkündigungsrecht nutzt, sollte vorher einen Anschlussvertrag in der Tasche haben – und sich auch das Thema Elementarschaden anschauen. Bei Erbschaften, Schenkungen und Eigentumswohnungen gelten Sonderregeln, die Zwangsversteigerung läuft nach eigener Logik.

Wenn Sie unsicher sind, was zu Ihrer Immobilie passt: Sprechen Sie uns gerne an. Wir kennen die Eigenheiten der Leipziger Lage und können Ihnen Hinweise geben, worauf es bei Ihrem Objekttyp ankommt.