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27. Februar 2020

Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel – Das müssen Sie wissen

Immobilienbewertung
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Der Abschluss dieser Versicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber von vielen finanzierenden Banken gefordert und ist sehr zu empfehlen. Wir erklären Ihnen, was mit der Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel passiert und welche Aufgaben Sie als Käufer bewältigen müssen.

Es ist geschafft, der Kaufvertrag für die Immobilie ist unterschrieben und von einem Notar beurkundet. Schon bald steht der Umzug in Ihr neues Zuhause an, oder Sie erhalten bei einem vermieteten Objekt die erste Mietzahlung. Genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um sich über eine wichtige Absicherung zu informieren: Die Wohngebäudeversicherung schützt Sie vor den finanziellen Folgen bei einem Schaden durch Feuer, Sturm und Leitungswasser. Der Abschluss dieser Versicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber von vielen finanzierenden Banken gefordert und ist sehr zu empfehlen. Wir erklären Ihnen, was mit der Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel passiert und welche Aufgaben Sie als Käufer bewältigen müssen.

Was passiert mit dem Versicherungsschutz?

Die gesetzliche Grundlage für die Regelung des Eigentümerwechsels bei der Wohngebäudeversicherung ist das Versicherungsvertragsgesetz. Hier ist festgeschrieben, dass die Versicherung auf den Käufer übergeht. Der lückenlose Versicherungsschutz ist vor allem für den Käufer sinnvoll, denn dieser muss das neu erworbene Objekt vor den wichtigsten Risiken schützen. Ihn treffen die finanziellen Folgen unmittelbar, wenn das neu gekaufte Haus durch einen Blitzeinschlag abbrennt und vollständig zerstört wird. Allerdings muss er sich durch die unveränderte Fortführung der Versicherung in der unruhigen Zeit nach dem Kauf einer Immobilie nicht auch noch um die Kündigung der Gebäudeversicherung nach den Eigentümerwechsel kümmern. Der hat vielmehr zunächst die freie Wahl, ob er den Vertrag unverändert belassen will oder nicht.

Muss der Käufer den Versicherungsvertrag übernehmen?

Nein, der neue Eigentümer ist nicht verpflichtet, die Wohngebäudeversicherung fortzuführen.

Häufig lohnt es sich, die Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel genauer zu prüfen. Wenn der Altvertrag seit vielen Jahren besteht, sind die Leistungen oft nicht mehr passend. Unter Umständen ist es möglich, mit einem Versicherungswechsel viel Geld zu sparen. Eigentümer sind gut beraten, wenn Sie einen unabhängigen Versicherungsvergleich der Gebäudeversicherungen durchführen. Damit lässt sich schnell herausfinden, ob es inzwischen günstigere Tarife einer Gebäudeversicherung gibt. Sofern der neue Besitzer nicht mit den Konditionen oder dem Preis der Versicherung einverstanden ist, ist er nicht gezwungen, sie aufrecht zu erhalten. Will er den Versicherungsschutz kündigen, muss dies innerhalb von einem Monat nach dem Grundbucheintrag geschehen. Ausschlaggebend ist der Grundbucheintrag, mit dem der Eigentumsübergang angegeben wurde.

Wer zahlt die Versicherungsbeiträge nach dem Eigentümerwechsel?

Für die Beitragszahlung der Gebäudeversicherung nach einem Eigentümerwechsel haften der Käufer und der Verkäufer gemeinsam.

Man spricht in diesem Zusammenhang von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Allerdings haften sie nur für die Versicherungsperiode, die direkt nach dem Verkauf folgt. Als Käufer sollten Sie zügig beim Verkäufer nach der bestehenden Versicherung fragen und sich die zugehörigen Policen, samt Belege für die Zahlung, zeigen lassen. Damit der neue Eigentümer im Schadensfall den vollen Versicherungsschutz erhält, ist es ausschlaggebend, dass die Beiträge pünktlich gezahlt wurden. Sonst besteht für den neuen Eigentümer die Gefahr, dass der Versicherer für einen Schaden, der vor dem Grundbucheintrag passiert ist, nicht zahlt.

  • Der Versicherer ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer auf bisher nicht bezahlte Rechnungen hinzuweisen.
  • Er muss auch nicht über die Folgen für den Versicherungsschutz hinweisen, wenn die Beiträge nicht vertragsgemäß gezahlt wurden.

Als Käufer sind Sie gut beraten, sich beim Verkäufer genau zu erkundigen, ob die letzten Versicherungsbeiträge pünktlich beglichen wurden.

Wann ist die Kündigung möglich?

Es gilt die Regel, dass Gebäudeversicherungen bei Eigentümerwechsel gekündigt werden dürfen, wenn der Grundbucheintrag vorliegt.

Dabei geht es um den Eintrag des Eigentümerwechsels, nicht aber um die Eintragung der Vormerkung. Der neue Eigentümer hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht, das bis vier Wochen nach dem Eintrag im Grundbuch genutzt werden darf. Als Käufer haben Sie also vier Wochen lang Zeit, eine günstigere Versicherung zu suchen und die Preise und die Leistungen zu vergleichen.

Auch der Versicherer hat ein Recht zur Sonderkündigung. Er darf es innerhalb von einem Monat ausüben, nachdem er von dem Verkauf der Immobilie informiert wurde. Anders sieht es aus, wenn die Gebäudeversicherung nach Eigentümerwechsel gekündigt werden soll und das Objekt geerbt wurde. Der Erbe hat kein Sonderkündigungsrecht, er muss den Vertrag regulär fortführen und kann nur eine ordentliche Kündigung aussprechen.

Eine ordentliche Kündigung ist zum Ablauf des Versicherungsvertrags möglich. In diesem Fall sollte der Versicherer unverzüglich über den Wechsel des Eigentümers informiert werden. Das kann durch den alten oder neuen Eigentümer geschehen.

Hinweis: Keine Änderung im Mehrfamilienhaus

Sollten Sie sich für den Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus entscheiden, stellt sich die Situation etwas anders dar. Die Gebäudeversicherung wird bei größeren Liegenschaften mit mehreren Eigentümern über das Hausgeld auf die Eigentümer verteilt. Die Wohngebäudeversicherung ist ein Teil des Hausgelds und gehört zu den Betriebskosten, die alle Parteien im Haus für das Objekt zu zahlen haben.

Das bedeutet, dass es für die gesamte Liegenschaft nur eine Versicherung gibt. Der einzelne Eigentümer hat mit dem Abschluss der Versicherung nichts zu tun und er zahlt seinen Anteil an den Beiträgen an den Verwalter. Deshalb müssen Sie als neuer Eigentümer in der Regel nichts tun und ihren Versicherer nicht über den Wechsel informieren. Eine gute Hausverwaltung unterstützt Sie dabei und setzt den Versicherer von dem Eigentümerwechsel in Kenntnis.

Exkurs Wohngebäudeversicherung

Die verbundene Wohngebäudeversicherung wird üblicherweise genutzt. Hierbei werden zumeist Feuer, (Leitungswasser) und Sturm versichertg.

Eine umlagefähige Wohngebäudeversicherung können Mieter besitzen, denn die Versicherung wird mit den Betriebskosten gezahlt. Wenn die Versicherung im Mietvertrag unter den Nebenkosten aufgeführt wird, ist sich umlagefähig.

Die Versicherung einer vermieteten Immobilie ist steuerlich absetzbar. Nutzen Sie die Immobilie selbst, können die Kosten nicht steuerlich geltent gemacht werden.

Im Gegensatz zu einer Hausratversicherung werden alle fest mit dem Gebäude verankerten Gegenstände abgesichert. Erst eine Elementarversicherung deckt naturbedingte Katastrophenfälle, wie Überschemmungen, Erdbeben und Erdrutsche ab.

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