Immobilie geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen?

Eine geerbte Immobilie ist selten nur ein Gebäude. Oft hängen Erinnerungen daran, das Elternhaus, die Wohnung der Großeltern. Gleichzeitig stehen Sie vor einer nüchternen Entscheidung: behalten, vermieten oder verkaufen? Und bevor Sie das überhaupt klären können, sind ein paar Formalitäten und steuerliche Fragen zu beachten, die viele unterschätzen.

Dieser Beitrag führt Sie der Reihe nach durch die Schritte: von der Frage, ob Sie das Erbe annehmen, über Erbengemeinschaft und Grundbuch bis zu Steuern und Verkauf. Wir verkaufen seit über 35 Jahren Immobilien in Leipzig und im Umland und begleiten dabei regelmäßig Erbfälle.

Erst die Pflicht: Erbe annehmen oder ausschlagen

Mit dem Erbe übernehmen Sie nicht nur die Immobilie, sondern auch alle Schulden, die darauf lasten. Ist der Nachlass überschuldet, etwa durch ein hohes Restdarlehen bei gleichzeitigem Sanierungsstau, können Sie das Erbe ausschlagen. Dafür haben Sie nur sechs Wochen Zeit, gerechnet ab dem Moment, in dem Sie vom Erbfall und Ihrer Stellung als Erbe erfahren.¹ Diese Frist lässt sich nicht verlängern. Prüfen Sie also früh, was die Immobilie wert ist und welche Verbindlichkeiten darauf liegen.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Nachweis der Erbenstellung

Um über die Immobilie verfügen zu können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das in vielen Fällen aus. Andernfalls brauchen Sie einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Bis zum Vorliegen des Erbscheins können oft mehrere Wochen vergehen. In dieser Zeit sind sie nur bedingt handlungsfähig, da ein Nachweis des Erbes fehlt. Gerade gegenüber Banken ist die Vorlage des Erbscheins notwendig.

Grundbuch berichtigen, am besten zügig

Nach dem Erbfall stimmt der Eigentümereintrag im Grundbuch nicht mehr und sollte zeitnah korrigiert werden. Die Berichtigung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen.² Danach wird sie kostenpflichtig. Wichtig: Verzögerungen durch ein laufendes Erbscheinverfahren verlängern diese Frist nicht. Kümmern Sie sich also rechtzeitig darum. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklären wir im Beitrag Grundbuch verstehen.

Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie gemeinsam eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen zusammen, nicht in Anteilen, die man einfach aufteilen könnte. Ein eventueller Verkauf ist nur einstimmig möglich. Ein einziger Miterbe kann ihn blockieren, ohne Gründe nennen zu müssen.³

Wenn keine Einigung gelingt, gibt es zwei Auswege. Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen, dafür braucht es weder Mehrheit noch Zustimmung der anderen. Wirtschaftlich ist das meist die schlechteste Lösung, weil die Versteigerung in der Regel deutlich unter dem freien Verkaufspreis bleibt. Alternativ kann ein Einzelner seinen Erbteil verkaufen. Die übrigen Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht.

Unsere Erfahrung aus vielen Erbfällen in Leipzig: Je früher ein neutraler Dritter den Wert sauber ermittelt und das Gespräch zwischen den Erben moderiert, desto eher endet die Sache mit einem freien Verkauf statt vor Gericht.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Sind die Formalitäten geklärt, stellt sich die eigentliche Frage: Was passiert mit der geerbten Immobilie? Es gibt keine pauschale Antwort, sie hängt von Ihrer Lebenssituation, der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Eine grobe Orientierung:

Option	Wann sie sich anbietet
Behalten	Sie wollen selbst einziehen oder die Immobilie in der Familie halten und können die laufenden Kosten und den Pflegeaufwand tragen.
Vermieten	Lage und Zustand stimmen, die Miete deckt die Kosten, und Sie sind bereit, sich um Mieter und Verwaltung zu kümmern.
Verkaufen	Sie nutzen die Immobilie nicht selbst, mehrere Erben wollen sich auszahlen lassen, oder Sanierungsstau und Kosten sprechen gegen das Behalten.

Ein paar Faustregeln helfen bei der Einordnung. Eine Immobilie in guter städtischer Lage lässt sich leichter halten oder gut vermieten. Bei einem ländlich gelegenen Objekt sinkt die Nachfrage langfristig oft, hier ist ein Verkauf häufiger sinnvoll. Und eine lange leer stehende Immobilie verliert schnell an Substanz und Wert, der Pflegeaufwand wird oft unterschätzt.

Steuern bei der geerbten Immobilie

Hinweis: Dieser Abschnitt gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Freibeträge, Fristen und Regelungen geben den Stand 2026 wieder und können sich ändern oder im Einzelfall anders ausfallen. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag. Erst der Wert darüber wird besteuert.⁴

Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser	Steuerlicher Freibetrag
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder	400.000 Euro
Enkel (Eltern verstorben: 400.000 Euro)	200.000 Euro
Eltern und Großeltern (im Erbfall)	100.000 Euro
Alle übrigen Personen	20.000 Euro

Steuerbefreiung für das Familienheim

Eine wichtige Ausnahme gibt es für selbst genutzte Immobilien. Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim und bewohnt es zehn Jahre weiter selbst, bleibt der Immobilienwert steuerfrei, unabhängig von der Höhe.⁵ Für Kinder gilt diese Befreiung ebenfalls bei Selbstnutzung über zehn Jahre, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Was darüber liegt, kann anteilig steuerpflichtig sein. Ziehen Sie also selbst ein, kann das die Steuer erheblich senken.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird oft die Spekulationssteuer übersehen. Entscheidend ist hier ein Detail: Als Erbe treten Sie in die Besitzzeit des Verstorbenen ein. Die Zehnjahresfrist läuft also ab dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat, nicht ab dem Erbfall.⁶ Hatte der Erblasser die Immobilie schon länger als zehn Jahre, können Sie in der Regel steuerfrei verkaufen. Steuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Besteuert wird ohnehin nicht der Verkaufspreis, sondern nur ein etwaiger Gewinn. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, klären Sie bitte mit einem Steuerberater.

Wann sich der Verkauf lohnt

Für den Verkauf spricht meist eine Kombination aus mehreren Punkten: Sie nutzen die Immobilie nicht selbst, eine Vermietung wäre mit Aufwand und Investitionen verbunden, oder mehrere Erben wollen einen klaren Schlussstrich und ihren Anteil in Geld. Den besten Erlös erzielen Sie, wenn die Immobilie gepflegt ist, in einer gefragten Lage liegt und nicht erst nach Jahren des Leerstands auf den Markt kommt. Wir unterstützen Sie in Leipzig und Umgebung – Egal bei welcher Erbimmobilie: Haus verkaufen, Wohnung verkaufen, Grundstück verkaufen

Bevor Sie über einen Preis nachdenken, sollten Sie den realistischen Marktwert kennen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist die Grundlage für jede weitere Entscheidung, auch innerhalb einer Erbengemeinschaft.

Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie anders ist

Eine geerbte Immobilie verkauft sich nicht wie ein selbst bewohntes Haus. Ein paar Besonderheiten tauchen fast immer auf:

• Leerstand. Häufig steht das Objekt seit Monaten leer. Ohne Heizung und regelmäßiges Lüften leiden Substanz und Eindruck. Je länger der Leerstand, desto stärker sinken Wert und Verkaufschancen. Ein zügiger Verkauf ist oft besser als langes Abwarten.
• Hausrat und Entrümpelung. Vom Mobiliar bis zu persönlichen Dokumenten muss die Immobilie geräumt werden, bevor sie sich gut präsentieren lässt. Das ist zeitaufwendig und emotional belastend. Planen Sie es früh ein.
• Fehlende oder alte Unterlagen. Bei älteren Erbfällen fehlen oft Grundrisse, Energieausweis oder Nachweise zu Modernisierungen. Manches lässt sich nur über das Bauaktenarchiv oder die Behörden beschaffen.
• Mehrere Erben. Sobald eine Erbengemeinschaft beteiligt ist, müssen alle Entscheidungen gemeinsam getragen werden, vom Preis bis zur Wahl des Käufers. Das verlängert den Prozess und braucht klare Absprachen.
• Emotionale Nähe. Es ist das Elternhaus, nicht irgendein Objekt. Sachliche Distanz fällt schwer, gerade bei Besichtigungen und Preisverhandlungen.

Wie ein Makler bei Erbfällen unterstützt

Gerade bei Erbschaften liegt der Wert eines Maklers weniger im reinen Inserieren als in Neutralität und Abwicklung. Konkret hilft er an diesen Stellen:

• Neutrale Wertermittlung. Ein unabhängig ermittelter Marktwert ist die Grundlage, auf die sich auch uneinige Miterben einigen können. Er nimmt der Diskussion die Emotion.
• Moderation zwischen den Erben. Ein Dritter, der mit allen gleich spricht, Termine koordiniert und ohne Schuldzuweisungen auftritt, verkürzt den Prozess und beugt Streit vor.
• Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und fehlende Baupläne aus dem Archiv übernimmt der Makler, statt dass jeder Erbe selbst zu Ämtern läuft.
• Netzwerk für die Räumung. Über Partner für Entrümpelung, Handwerk und Gutachten lässt sich die Immobilie verkaufsfertig machen, ohne dass Sie alles selbst organisieren müssen.
• Vermarktung und Abwicklung. Von professionellen Fotos über die Auswahl bonitätsgeprüfter Käufer bis zum Notartermin begleitet der Makler den gesamten Ablauf.

So bleibt Ihnen der organisatorische Druck erspart, und bei mehreren Erben sorgt die neutrale Rolle dafür, dass am Ende ein fairer Verkauf steht statt eines Streits.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Leipzig

Leipzig ist seit Jahren ein aktiver Markt. Eine gepflegte Immobilie in gefragten Stadtteilen findet meist innerhalb weniger Monate einen Käufer, in Randlagen oder bei Sanierungsbedarf kann es länger dauern. Gerade bei Erbschaften liegt die größte Stolperfalle aber nicht im Markt, sondern in der Abstimmung zwischen den Erben und in den vielen Formalitäten.

Den genauen Ablauf eines Verkaufs erklären wir im Beitrag Haus verkaufen mit oder ohne Makler. Geht es um eine Immobilie aus einer Trennung, hilft unser Beitrag Haus bei Scheidung weiter.

Fazit

Eine geerbte Immobilie bringt Entscheidungen mit sich, die nicht nur emotional, sondern auch rechtlich und steuerlich Gewicht haben. Klären Sie zuerst die Formalitäten: Erbe annehmen, Erbenstellung nachweisen, Grundbuch berichtigen. Stimmen Sie sich in einer Erbengemeinschaft früh ab. Und holen Sie sich bei Steuern und Recht fachlichen Rat. Ob behalten, vermieten oder verkaufen die richtige Wahl ist, hängt von Ihrer Situation ab. In vielen Fällen, die wir in Leipzig begleiten, ist der Verkauf am Ende die klarste Lösung, vor allem wenn sich mehrere Erben einigen müssen.

Sie möchten wissen, was Ihre geerbte Immobilie heute wert ist? Wir machen eine kostenfreie, marktnahe Einschätzung und sagen Ihnen ehrlich, welcher Weg sich lohnt. Sprechen Sie uns an.

Stand: 2026. Alle Angaben ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Rechts- oder Steuerberatung.

---

1. Ausschlagungsfrist sechs Wochen, Paragraf 1944 BGB. Quelle: erbrecht-ratgeber.de. ↩︎
2. Grundbuchberichtigung gebührenfrei bei Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall. Quelle: Deutscher Anwaltverein, anwaltverein.de. ↩︎
3. Verkauf in der Erbengemeinschaft nur einstimmig; Teilungsversteigerung durch einzelnen Miterben möglich. Quelle: ratgeber-erbengemeinschaft.de. ↩︎
4. Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026. Quelle: finanztip.de ↩︎
5. Steuerbefreiung Familienheim, Paragraf 13 ErbStG. Quelle: finanztip.de. ↩︎
6. Spekulationssteuer bei geerbter Immobilie Quelle: immobilienscout24.de. ↩︎