Viele Eigentümer stehen am Anfang vor derselben Frage: Verkaufe ich mein Haus selbst oder gebe ich es in die Hand eines Maklers? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Beides kann richtig sein. Es hängt davon ab, wie viel Zeit Sie haben, wie gut Sie den Markt kennen und wie viel Sicherheit Sie beim rechtlichen Teil brauchen.
Dieser Beitrag stellt beide Wege nebeneinander, zeigt die echten Kosten und nennt die Pflichten, die jeden Verkäufer treffen. Am Ende können Sie für sich selbst entscheiden, was passt. Wir verkaufen seit über 35 Jahren Immobilien in Leipzig und im Umland, deshalb sind die Beispiele lokal. Die Logik gilt aber überall.
Die Ausgangsfrage: selbst verkaufen oder abgeben?
Ein Hausverkauf ist mehr Arbeit, als die meisten erwarten. Es geht nicht nur darum, ein Inserat zu schalten und auf Anrufe zu warten. Sie brauchen einen realistischen Preis, vollständige Unterlagen, gute Fotos, Zeit für Besichtigungen und ein gewisses Verhandlungsgeschick. Wer das alles mitbringt, kann ohne Makler verkaufen. Wer an mehreren Punkten zögert, sollte zumindest ein Beratungsgespräch führen.
Eine einfache Daumenregel: Beantworten Sie die folgenden Fragen ehrlich. Sagen Sie mehr als drei Mal Nein, wird der Verkauf in Eigenregie schnell anstrengend.
- Haben Sie schon einmal eine Immobilie verkauft?
- Kennen Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses?
- Haben Sie Zeit für Anfragen, Termine und Besichtigungen, auch abends und am Wochenende?
- Trauen Sie sich zu, mit Interessenten über den Preis zu verhandeln?
- Können Sie die nötigen Unterlagen selbst beschaffen und kennen Sie die Pflichtangaben?
- Wissen Sie, wann Spekulationssteuer anfällt und welcher Energieausweis nötig ist?
Haus verkaufen ohne Makler
Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Sie sparen die anteilige Provision. Dafür übernehmen Sie jede Aufgabe selbst. Das kostet Zeit und setzt voraus, dass Sie den Markt einschätzen können.
Das kommt auf Sie zu
- Marktwert ermitteln und einen Angebotspreis festlegen, der weder verschenkt noch abschreckt.
- Aussagekräftige Fotos und ein vollständiges Exposé mit allen Pflichtangaben erstellen.
- Das Objekt auf den großen Portalen einstellen und die Inserate pflegen.
- Anfragen beantworten, Besichtigungen koordinieren und durchführen.
- Bonität der Interessenten prüfen und den Preis verhandeln.
- Notartermin vorbereiten und die Übergabe organisieren.
Wo es oft hakt
Zwei Fehler sehen wir besonders häufig. Der erste ist der falsche Preis. Wird er zu hoch angesetzt, bleibt das Inserat liegen und wirkt nach ein paar Monaten abgestanden. Wird er zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Der zweite Fehler betrifft die Unterlagen. Fehlt der Energieausweis bei der ersten Besichtigung oder ist der Grundbuchauszug veraltet, entsteht Misstrauen, und im schlimmsten Fall platzt der Notartermin.
Verkauf ohne Makler ergibt vor allem dann Sinn, wenn Sie bereits einen Käufer kennen, etwa innerhalb der Familie, und der Preis im Grunde feststeht. Dann brauchen Sie keine Vermarktung, sondern nur eine saubere Abwicklung.
Haus verkaufen mit Makler
Ein Makler nimmt Ihnen die Arbeit ab und bringt Marktkenntnis mit. Er kennt das aktuelle Preisniveau, hat oft schon Interessenten an der Hand und weiß, welche Angaben in ein Exposé gehören. Der Ablauf gliedert sich grob in acht Schritte.
- Verkaufsinitiierung. Erstgespräch und Klärung, ob und wie verkauft werden soll.
- Wertermittlung. Ermittlung eines realistischen Marktwerts als Grundlage für den Angebotspreis.
- Vermarktung. Professionelle Fotos, Exposé, Inserate auf den Portalen, Ansprache vorgemerkter Interessenten.
- Interessenbekundung. Anfragen bündeln, Besichtigungen organisieren und durchführen.
- Kaufinteresse. Verhandlung, Reservierung und Prüfung der Finanzierung.
- Kaufbeauftragung. Einigung festhalten und den Kaufvertragsentwurf vorbereiten.
- Kaufabschluss. Notartermin, Beurkundung und Zahlung des Kaufpreises.
- Übergabe. Schlüsselübergabe, Zählerstände notieren, Unterlagen aushändigen.
Der Makler trägt außerdem die Vermarktungskosten und haftet für die Sorgfalt im Verkaufsprozess. Bei einem Verkauf nach Erbschaft, Scheidung oder aus Altersgründen ist diese Unterstützung oft mehr wert als die Provision, weil hier rechtliche und steuerliche Fragen mit hineinspielen.
Mit oder ohne Makler: der direkte Vergleich
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen.
| Kriterium | Ohne Makler | Mit Makler |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | Hoch. Termine, Anfragen und Unterlagen liegen komplett bei Ihnen. | Gering. Der Makler übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Schriftverkehr. |
| Kosten für den Verkäufer | Keine Provision, aber Ausgaben für Inserate, Fotos und Unterlagen. | Anteilige Provision, in Sachsen meist 3,57 Prozent des Kaufpreises. |
| Preisfindung | Risiko, zu niedrig oder unrealistisch hoch anzusetzen. | Marktwert auf Basis aktueller Vergleichsdaten und Erfahrung. |
| Rechtssicherheit | Sie haften für Angaben und müssen die Unterlagen selbst beschaffen. | Der Makler kennt die Pflichtangaben und bereitet alles vor. |
| Verhandlung | Sie verhandeln direkt mit Interessenten, oft emotional belastet. | Ein Dritter verhandelt sachlich und mit Marktkenntnis. |
| Wann sinnvoll | Sie haben Zeit, Marktkenntnis, einen Käufer in Aussicht und kennen die Rechtslage. | Sie wollen den Aufwand abgeben, einen realistischen Preis erzielen und Fehler vermeiden. |
Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?
In Sachsen liegt die übliche Maklerprovision bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Summe wird in der Regel geteilt, sodass Käufer und Verkäufer jeweils etwa 3,57 Prozent tragen.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Teilung beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher gesetzlich geregelt.1 Vereinfacht gilt: Wer den Makler beauftragt, trägt in der Regel mindestens die Hälfte der Provision, und die andere Seite zahlt nicht mehr als die beauftragende Partei. Die genaue Ausgestaltung hängt vom Einzelfall und vom konkreten Vertrag ab.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht der Verkäuferanteil von 3,57 Prozent also rund 14.280 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Diese Zahl sollten Sie dem gegenüberstellen, was ein höherer Verkaufspreis und ein reibungsloser Ablauf wert sind.
Diese Kosten und Pflichten treffen jeden Verkäufer
Unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, gibt es Punkte, die Sie kennen müssen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben zu Kosten, Steuern und gesetzlichen Regelungen geben den Stand 2026 wieder und können sich im Einzelfall unterscheiden oder ändern. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
| Posten | Wer trägt ihn üblicherweise |
|---|---|
| Maklerprovision | Käufer und Verkäufer je etwa zur Hälfte (in Sachsen rund 3,57 Prozent pro Seite). |
| Energieausweis | Verkäufer. Verbrauchsausweis ab unter 100 Euro, Bedarfsausweis mit Begehung 300 bis 500 Euro. |
| Grundbuch-Löschungen | Verkäufer, soweit eigene Grundschulden gelöscht werden. |
| Spekulationssteuer | Verkäufer, falls steuerpflichtig (siehe Abschnitt unten). |
| Grunderwerbsteuer | Käufer. In Sachsen 5,5 Prozent des Kaufpreises. |
| Notar und Grundbuchamt | Überwiegend Käufer, etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. |
Energieausweis
Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Wer das versäumt oder falsche Angaben macht, kann nach dem Gebäudeenergiegesetz ein Bußgeld riskieren.2 Es gibt zwei Varianten: den günstigeren Verbrauchsausweis und den genaueren Bedarfsausweis. Ab Mai 2026 gilt zudem eine neue, EU-weit einheitliche Skala von A bis G.
Spekulationssteuer
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Spekulationssteuer anfallen.3 Steuerfrei bleibt der Verkauf in der Regel, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, oder wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Bei vermieteten Objekten greift die Befreiung durch Eigennutzung meist nicht. Ob in Ihrem konkreten Fall Steuer anfällt und in welcher Höhe, klären Sie bitte mit einem Steuerberater. Die Regeln können sich ändern.
Unterlagen rechtzeitig beschaffen
Käufer und finanzierende Banken erwarten vollständige Unterlagen. Dazu zählen unter anderem:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen und die letzten Nebenkosten
Planen Sie dafür Zeit ein. Ein Grundbuchauszug kann je nach Amt einige Wochen dauern, in Einzelfällen länger. Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Beitrag Grundbuch verstehen.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Vom Entschluss bis zum finalen Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch vergehen im Schnitt sechs bis neun Monate, manchmal bis zu einem Jahr. Wie schnell es geht, hängt vor allem von Lage, Zustand und Preis ab. Den Notartermin selbst sollten Sie mit etwa zwei Wochen Vorlauf planen.
Haus verkaufen in Leipzig
Der Leipziger Markt ist über Jahre stark gewachsen, hat sich mit den gestiegenen Zinsen seit 2022 aber verändert. Preise und Nachfrage unterscheiden sich heute deutlich zwischen den Stadtteilen. Eine sehr gute Wohnlage wie das Waldstraßenviertel verkauft sich anders als ein sanierungsbedürftiges Objekt am Stadtrand. Wer hier den Preis allein nach dem Bauchgefühl ansetzt, liegt oft daneben.
Ich erinnere mich an einen Verkauf in Stötteritz, bei dem die Eigentümer zunächst selbst inseriert hatten. Der Preis lag rund 15 Prozent über dem, was der Stadtteil zu dem Zeitpunkt hergab. Nach drei Monaten ohne ernsthaftes Angebot kamen sie auf uns zu. Mit korrigiertem Preis und neuen Fotos war das Haus in wenigen Wochen verkauft. Die Lage hatte sich nicht geändert, nur die Einschätzung.
Wenn Sie wissen wollen, was Ihr Haus aktuell wert ist, hilft eine kostenlose Immobilienbewertung. Sie ist unverbindlich und gibt Ihnen eine Grundlage für die Entscheidung, ob und wie Sie verkaufen.
Häufige Fragen zum Hausverkauf
Lohnt sich ein Makler überhaupt noch?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Ein guter Makler erzielt oft einen höheren Verkaufspreis und nimmt Ihnen Arbeit und Haftungsrisiken ab. Bei einem klaren Verkauf an einen bekannten Käufer kann der Eigenverkauf günstiger sein.
Was ist besser: mit oder ohne Makler verkaufen?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Ohne Makler sparen Sie die anteilige Provision, tragen aber Zeit, Aufwand und Verantwortung selbst. Mit Makler geben Sie diese Last ab und profitieren von Marktkenntnis und Verhandlungsroutine. Ausschlaggebend sind Ihre Zeit, Ihre Marktkenntnis und wie sicher Sie sich beim rechtlichen Teil fühlen.
Wer zahlt die Maklerprovision in Sachsen?
In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, jeweils etwa 3,57 Prozent. Die beauftragende Partei trägt mindestens die Hälfte.
Brauche ich den Energieausweis wirklich vor der ersten Besichtigung?
Ja. Er muss spätestens dann unaufgefordert vorliegen. Fehlt er, drohen Bußgelder.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Üblich sind ein aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, der Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen. Manche Dokumente, vor allem der Grundbuchauszug, brauchen Vorlauf. Kümmern Sie sich also früh darum.
Kann ich während eines Maklervertrags selbst verkaufen?
Das hängt vom Vertragstyp ab. Beim einfachen Auftrag und beim Alleinauftrag dürfen Sie selbst verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie auch private Interessenten an den Makler verweisen.
Fazit
Ohne Makler sparen Sie die Provision, übernehmen aber Zeit, Aufwand und Haftung. Mit Makler geben Sie diese Last ab und profitieren von Marktkenntnis und Verhandlungsroutine. Für den Eigenverkauf spricht eine klare Ausgangslage mit bekanntem Käufer. Für den Verkauf mit Makler sprechen ein anspruchsvoller Markt, fehlende Zeit oder eine sensible Situation wie Erbe oder Scheidung.
Sie sind unsicher, welcher Weg zu Ihnen passt? Sprechen Sie uns an. Wir schätzen Ihr Haus kostenlos ein und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Makler in Ihrem Fall lohnt. Mehr zu unseren Leistungen für Verkäufer.
Stand: 2026. Alle Angaben ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Rechts- oder Steuerberatung.
- Paragraf 656c BGB, Halbteilungsgrundsatz, in Kraft seit 23.12.2020. Quelle: gesetze-im-internet.de. ↩︎
- Energieausweis-Pflicht und Bußgeld nach Gebäudeenergiegesetz, neue EU-Skala ab Mai 2026. Quelle: Verbraucherzentrale. ↩︎
- Spekulationsfrist und Eigennutzungsregel. Quelle: ImmoScout24. ↩︎
Super geschriebener und informativer Artikel :-). Eine sehr gute Aufstellung. In diesen Blog werde ich mich noch richtig einlesen
Wie werdet ihr die neuen Provisionsregelungen umsetzen?
Die „neue“ Provisionsregel praktizieren wir schon länger. Wir finden, dass es die gerechte Aufteilung, der mit dem Verkauf verbundenen Arbeit des Maklers ist.
Bei uns ist die Regelung explizit in den Verträgen angegeben sowie im Exposé ausgewiesen:
Ich überlege schon länger, ob ich eine alte Immobilie verkaufe und dafür einen Makler engagiere. Mir war gar nicht bewusst, wie viele Aufgaben beim Verkauf auf mich zukommen. Besonders interessant ist dabei die Wertermittlung und die professionelle Bewertung der Immobilie und das dieser Service von den meisten Maklern kostenlos angeboten wird. Ich werde mich da mal noch genauer einlesen und ggf. eine erste Beratung suchen.
Hallo Poschmann-Immobilien. Der Artikel hat viele meiner Fragen zum Thema „Haus verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?“ beantwortet. Ich wünsche euch weiterhin viel Erfolg.