Haus verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?

Die Frage, ob Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler beauftragen sollten, beantworten wir in diesem Beitrag.

Welche Prozesse gehören zu einem Hausverkauf?

Zu dem Verkauf einer Immobilie gehört sehr viel, nicht nur der bürokratische Teil ist sehr aufwendig, sondern auch die Vermarktung.

Bei einem Hausverkauf müssen Sie auf viele kleine Dinge achten, um das Haus bestmöglich zu veräußern. Ein Immobilienmakler hat die nützlichen Erfahrungen und nimmt Ihnen all diese Aufgaben ab. Er erspart Ihnen viel Zeit.

Gern unterstützen und beraten wir Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie. Sprechen Sie uns gleich an!

Der Prozess beim Verkauf eines Einfamilienhauses lässt sich in folgende acht Schritte unterteilen:

  1. Verkaufsinitiierung (zum Abschnitt)
  1. Wertermittlung (zum Abschnitt)
  1. Vermarktung (zum Abschnitt)
  1. Interessenbekundung (zum Abschnitt)
  1. Kaufinteresse (zum Abschnitt)
  1. Kaufbeauftragung (zum Abschnitt)
  1. Kaufabschluss (zum Abschnitt)
  1. Übergabe (zum Abschnitt)

All dies gehört zu einem Hausverkauf. Ein Immobilienmakler ist für den Verkäufer sehr bequem, da er alle Aktivitäten zum Verkauf Ihrer Immobilie übernimmt.

Verkauf Einfamilienhaus in acht Prozessen
Der Verkauf eines Einfamilienhauses gliedert sich in 8 Prozessschritte

Verkaufsinitiierung

  • Kundenanfrage
  • Wir melden uns
  • Beratungsgespräch

Kundenanfrage

An dieser Stelle stellt sich in erster Linie die Frage, ob Sie den Verkauf ihres Hauses selbst organisieren möchten, oder einen Makler beauftragen wollen. Sobald Sie mehr als vier Fragen mit „nein“ beantworten, sollten Sie sich zumindest um ein Beratungsgespräch bemühen.

Checkliste Verkauf mit Makler

Frage Ja Nein
Haben Sie bereits eine Immobilie verkauft? [ ] [ ]
Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie? [ ] [ ]
Möchten Sie den Käufer Ihres Hauses selbst auswählen? [ ] [ ]
Ist Ihr Verhandlungsgeschick ausgeprägt? [ ] [ ]
Möchten Sie sich mit rechtlichen/steuerlichen Anforderungen auseinandersetzen? [ ] [ ]
Werden Sie benötigte Unterlagen organisieren und Behördengänge erledigen? [ ] [ ]
Haben Sie Zeit die Interessenten zu kontaktieren, Fragen zu beantworten, Termine zu organisieren und Besichtigungen durchzuführen? [ ] [ ]
Möchten Sie so wenig Geld wie möglich ausgeben? [ ] [ ]

Beratungsgespräch

In einem gemeinsamen Gespräch werden wir gängige Vorurteile widerlegen 😉 Je nach Verkaufsszenario ist eine professionelle Unterstützung sinnvoll. Besonders bei einem Verkauf nach einer Erbschaft, nach einer Scheidung oder aus Altersgründen sind die steuerlichen Kenntnis wichtig.

Egal wie Sie sich entscheiden, im nächsten Verkaufsschritt werden finanzielle Aspekte behandelt.

Wertermittlung

  • Unterlagen einholen
  • Festlegung Angebotspreis
  • Maklervertrag aufsetzen
Mann unterschreibt Unterlagen

Unterlagen einholen

Sie haben alle Unterlagen zusammen, mussten vielleicht noch einen Energieausweis erstellen oder Grundrisse anfertigen lassen, dann beginnen die Vorbereitungen zum eigentlichen Verkauf.

Bewertung Ihres Eigenheimes

Eine professionelle Bewertung verschafft Ihnen einen realistischen Eindruck über den Marktwert Ihrer Immobilie. Dieser Service ist in der Regel kostenlos, wenn Sie einen Immobilienmakler für den Verkauf beauftragen. Dieser Marktwert bildet den Richtwert zu welchem Preis Ihr Haus verkauft werden kann.

Festlegung Angebotspreis

Nachdem Sie den Wert Ihres Hauses ermittelt haben beginnt das Zusammentragen aller erforderlichen Unterlagen

Maklervertrag aufsetzen

Verträge sollten möglichst schriftlich fixiert werden, so auch der Maklervertrag. Dabei existieren drei gängige Formen:

  • Einfacher Maklervertrag = Vereinbarung mit Maklern, dass eine Immobilie angeboten wird. Es können mehrere Makler beauftragt werden, wodurch die Parteien viele Freiheiten erhalten.
  • Alleinauftrag = Ein Makler wird exklusiv beauftragt, der verpflichtet ist für den Kunden tätig zu werden. Kein weiterer Makler darf eingeschaltet werden aber die Immobilie darf selbst verkauft werden.
  • Qualifizierter Alleinauftrag = Die Vermittlung des Hauses übernimmt ausschließlich der Makler, wodurch private Interessenten ebenfalls an den Makler weiter geleitet werden (müssen). Egal wie der Kontakt zum Interessenten entstanden ist, der Auftragnehmer ist verpflichtet eine Provision zu zahlen. Allerdings übernimmt der Immobilienmakler auch alle Aufgaben des Verkaufs.

Maklerverträge können beispielsweise auf sechs Monate befristet werden.

Folgende Punkte gehören in jeden Maklervertrag:

  • Bezeichnung der Vertragsparteien – Verkäufer und Makler namentlich benennen inklusive Anschrift
  • Grunddaten zur Immobilie (Art, Anschrift, Baujahr, Datum der Verfügbarkeit, Größe)
  • Leistungsbeschreibung des Maklers & Zusicherung die Vermarktungskosten zu tragen
  • Höhe der Provision & Art der Zahlung
  • Wer die Provision zu welchen Teilen zahlt
  • Angebotspreis und Untergrenze für den Verkauf
  • Art sowie Intensität der Werbemaßnahmen
  • Einflussnahme durch den Verkäufer auf den Inhalt der Werbemaßnahmen
  • Laufzeit des Vertrages
  • Kündigungsvereinbarung

Die kommenden Schritte übernimmt zu großen Teilen der beauftragte Makler.

Vermarktung

  • Kommunikation mit dem Verkäufer
  • Exposéerstellung für Verkäufer
  • aktive Werbung
  • Kontaktaufnahme zu bekannten Interessenten
  • Exposéezusendung

Exposéerstellung

  • professionelle Fotos

Um die Vorzüge Ihres Hauses oder Grundstückes bestmöglich zu präsentieren, sind eindrucksvolle Bilder unverzichtbar. Diese Bilder fertigt der Immobilienmakler gern für Sie an. Um qualitativ hochwertige Bilder zu erstellen, muss auf einiges geachtet werden so beispielsweise:

  • ausreichende Belichtung bei Innenaufnahmen,
  • eine gute Kameraposition und
  • eine professionelle Kameraausrüstung mit verschiedenen Objektiven.

Eine anschließende Nachbearbeitung der Fotos ist sinnvoll, um kleinere Objektiv- oder Belichtungskorrekturen vorzunehmen. All diese Arbeit übernimmt der Immobilienmakler für Sie.

  • Wichtige Unterlagen zusammenstellen

Kaufinteressenten haben meistens eine lange Fragelisten dabei. Diese Fragen müssen schnell und professionell beantwortet werden, um das Interesse an der Immobilie beizubehalten. Dafür ist eine gute Vorbereitung von höchster Priorität. Zur Beantwortung der meist gestellten Fragen benötigen Sie diese Unterlagen:

  • Lagepläne
  • Ansichten & Schnitte (Querschnitte und Bildmaterial)
  • Grundrisse
  • Energieausweis
  • Nebenkostenübersichten

Viele dieser Unterlagen besorgt und organisiert der Immobilienmmakler für Sie.

  • Erstellung eines professionellen Exposés

Ein professionelles Exposé lockt Interessenten an. Das Exposé kann Stichpunktartig mit vielen Fotos aufgebaut sein. Zu viel Text schreckt ab und das Interesse schwindet. Visualisierte Exposés mit Fotos vom Objekt und mit optisch aufbereiteten Grundrissen ziehen die Blicke auf sich. Wichtig ist allerdings, dass die Pflichtangaben enthalten sind. Der Inhalt des Exposés sollte gut gegliedert und gut lesbar dargestellt sein. Um Kaufinteressenten zu locken, vermeiden Sie Eigenschaftswörter.

aktive Werbung

Die Vorbereitungen zum Hausverkauf sind jetzt weitestgehend abgeschlossen. Nach diesen vielen Schritten folgt die Vermarktung. Für die Vermarktung ist es wichtig das Objekt auf gut besuchten Internetportalen und in Zeitungen zu präsentieren, um möglichst viele Menschen zu erreichen. Mögliche Käufer, die Interesse an Ihrer Immobilie haben nehmen, zum Anbieter Kontakt auf. Sie haben meist weitere Fragen oder möchten direkt einen Besichtigungstermin vereinbaren. Dieser Schritt ist sehr wichtig um den guten Eindruck der Immobilie aufrechtzuerhalten. Dafür ist es wichtig das Haus aufgeräumt zu präsentieren. Bei dem Hauskauf kauft das Auge mit. Dafür ist es sinnvoll, den Rasen vorher noch einmal zu mähen oder kleine Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein Immobilienmakler hat die Erfahrung und somit den Blick für die kleinen Dinge, die einen Interessenten möglicherweise stören.

Kontaktaufnahme zu bekannten Interessenten

Jetzt suchen Sie den passenden Käufer, müssen Objektbesichtigungen durchführen und die Fragen der potenziellen Käufer beantworten.

Interessenbekundung

  • Kaufinteressenten melden sich
  • Gespräche, Verhandlungen, Erklärungen
  • Besichtigungstermine organisieren
  • Besichtigungstermine durchführen

Der zeitlich am schwierigsten zu kalkulierende Abschnitt, da dieser von der Anzahl an Interessenten abhängig ist. Manchmal kauft der erste Interessent das Haus und manchmal auch erst der Zwanzigste. Manchmal finden wenige Besichtigungstermine statt und in Einzelfällen wird das Einfamilienhaus Dutzenden Interessenten gezeigt.

Der Prozess läuft dabei meist vergleichbar ab und mündet irgendwann in einem Kaufinteresse.

Kaufinteresse

  • Reservierungsvereinbarung
  • Gespräche, (Preis)Verhandlungen, Erklärungen
  • Finanzierung prüfen

Reservierungsvereinbarung

In dieser wird ein Zeitraum festgehalten, in dem der Makler das Haus reserviert und keinen anderen Interessenten anbietet. Hierfür entrichtet der potenzielle Käufer eine Gebühr, die bei dem späteren Abschluss verrechnet, zumeist von der zu bezahlenden Maklerprovision abgezogen, wird.

Gründe die für eine Reservierungsvereinbarung sprechen:

  • Bedenkzeit des potenziellen Käufers
  • Käufer sind wegen Krankheit/Urlaub verhindert
  • Immobilienfinanzierung befindet sich in Klärung

Sobald aus einem Interessenten ein Käufer wird, ist das Ende des Prozesses bereits ersichtlich.

Kaufbeauftragung

  • Unterschrift Maklervertrag & Reservierungsbestätigung
  • Entwurf Kaufvertrag

Werden sich Verkäufer und potenzieller Käufer, respektive Makler und potenzieller Käufer, einig, kann es zu einer Reservierungsbestätigung kommen.

Reservierungsbestätigung

Entwurf Kaufvertrag

Nur ein notariell beglaubigter und von beiden Parteien unterschriebener Kaufvertrag besiegelt das Geschäft. Daher wird der Kaufvertrag vom Notar aufgesetzt und zur Überprüfung überreicht. Der Notar fungiert als neutraler Mittler und klärt die Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung auf.

Sind sich alle beteiligten Parteien einig, kann der letzte organisatorische Schritt starten.

Kaufabschluss

  • Notartermin organisieren
  • Kaufvertrag
  • Grundschuldbestellung
  • Bezahlung

Sie haben den richtigen Käufer gefunden, jetzt geht es an die Planung des Notartermins. Eine Immobilie gilt erst dann als verkauft, wenn der Kaufvertrag im Notariat beurkundet ist. Deshalb muss ein Notar zwingend eingeschaltet werden. Dieser überprüft beispielsweise, ob Wegerechte oder alte Belastungen bestehen, die einen Verkauf behindern.

Sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat, kommt es zumeist innerhalb von zwei Wochen zur Übergabe.

Übergabe

  • Schlüsselübergabe
  • alle verfügbare Unterlagen aushändigen
  • Zählerstände notieren
  • Glück & Freude

Sind die letzten Termine erfolgreich verlaufen, können Sie das Haus an den neuen Eigentümer übergeben.

Haben Sie schon einmal Erfahrungen mit dem Hausverkauf über einen Makler gemacht?

4 Gedanken zu „Haus verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?“

  1. Super geschriebener und informativer Artikel :-). Eine sehr gute Aufstellung. In diesen Blog werde ich mich noch richtig einlesen

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    • Die „neue“ Provisionsregel praktizieren wir schon länger. Wir finden, dass es die gerechte Aufteilung, der mit dem Verkauf verbundenen Arbeit des Maklers ist.

      Bei uns ist die Regelung explizit in den Verträgen angegeben sowie im Exposé ausgewiesen:

      • Käufer zahlt i.d.R, wenn der Notarvertrag geschlossen ist
      • Verkäufer, wenn es sein Geld erhalten hat
      Antworten
  2. Ich überlege schon länger, ob ich eine alte Immobilie verkaufe und dafür einen Makler engagiere. Mir war gar nicht bewusst, wie viele Aufgaben beim Verkauf auf mich zukommen. Besonders interessant ist dabei die Wertermittlung und die professionelle Bewertung der Immobilie und das dieser Service von den meisten Maklern kostenlos angeboten wird. Ich werde mich da mal noch genauer einlesen und ggf. eine erste Beratung suchen.

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