Zwangsversteigerungen nehmen ab, da viele Betroffene den Hausverkauf selbst übernehmen. Die Leidtragenden wollen es selbst in die Hand nehmen, bevor es zu einer Versteigerung kommt. Trotzdem lässt sich hierbei häufig ein erschwingliches Angebot erzielen.
Der Focus berichtete bereits Anfang 2016, dass es trotz des andauernden Immobilienbooms, noch Möglichkeiten gibt, das ein oder andere Schnäppchen beim Hauskauf zu ergattern.
Der Geschäftsführer des Informationsdienstes Unika, Peter Küsters meint, dass Meistbietende für Eigentumswohnungen oftmals 20 % weniger als den gutachterlich ermittelten Verkehrswert zahlen. Dieser Wert liegt häufig weit unter den erzielbaren Marktpreisen. Häuser gehen meist etwa zehn Prozent unter dem Wert an Ihren neuen Eigentümer.1) focus.de vom 21. Januar 2016: Schnäppchenjagd für Abenteurer Die Anzahl an Versteigerungen sinkt allerdings seit 2009 rapide. 2023 stieg die Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr erstmalig leicht an.
Quellen für einzelne Jahre: 2023/2022, 2021/2020, 2019, 2018/17, 2016, 2006-14
Wie denken Sie über einen Hauskauf per Zwangsversteigerung?
Einen ersten Überblick für Leipzig bietet das Amtsgericht Leipzig. Nebenher existieren einige Anbieter, die sich auf zu ersteigernde Objekte spezialisiert haben: Argetra GmbH sowie Unika GmbH. Beide Firmen bieten eine eigene Suche an, bei der das Bundesland, Art des Objektes und der Verkehrswert angegeben werden kann.
Ob da auch ein Schnäppchen für Sie dabei ist?
Tipps und Bieterstrategien
- Erfahrung ist wichtig: besuchen Sie eine Zwangsversteigerung, um den Ablauf zu kennen.
- Prüfen Sie ihr Wunschobjekt im Vorfeld
- Informieren Sie sich über die Lage
- Stellen Sie einen Antrag auf Grundbucheinsicht, um von Baulasten, Schulden oder anderen Kosten zu erfahren
- Kennen Sie ihre finanziellen Mittel
Entscheiden Sie sich situativ für eine Strategie. Einige Experten raten dazu, das eigene Gebot nicht zu früh abzugeben. So soll ihr Interesse verschleiert und der Erstbieter überrascht werden. Wie bei allen Auktionen ist es wichtig, sich ein individuelles Limit zu setzen. Halten Sie an Ihrem Höchstgebot fest und legen Sie im Vorfeld eine ungerade Höchstsumme fest. Beim Bieten sollten Sie ebenfalls ungerade Schritte verwenden, damit irritieren Sie andere Bieter im Idealfall. Achten Sie stets darauf, was sie sagen, denn jedes Gebot ist rechtskräftig.
Die Lage entscheidet
Ob Sie bei einer Zwangsversteigerung tatsächlich für wenig Geld den Zuschlag erhalten, entscheidet auch das Umfeld der zu versteigernden Immobile. Die besten Chancen gibt es laut Küsters in Klasse B-Lagen (siehe Standortfaktoren: Lage, Lage, Lage).
Eine Versteigerung birgt leider auch gewisse Risiken. Nicht immer haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie zu besichtigen und kaufen womöglich die Katze im Sack.
Niklaas Haskamp von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnt vor Mängeln, von denen Sie im Vorfeld nichts wussten. Diese müssen Sie dann wohl oder übel hinnehmen. Von einer Zwangsversteigerung können Sie weder zurücktreten noch gibt es eine Gewährleistung. Haskamp rät Interessenten daher, die Ruhe zu bewahren und vor dem Versteigerungstermin möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln. Der Schuldner kann Rechtsmittel gegen den Beschluss das Amtsgericht einlegen und die Versteigerung zumindest vorübergehend abwenden. Weiter Informationen hierzu finden Sie im Artikel von Schuldnerberatungen.org.
Gründe für eine Zwangsversteigerung
Häufig seien Streitigkeiten zwischen Erben oder geschiedenen Eheleuten der Grund für eine Zwangsversteigerung, sagte Axel Mohr, Geschäftsführer des Fachverlags Argetra aus Ratingen bei Düsseldorf, gegenüber dem Tagesspiegel.2) Tagesspiegel.de: Zwangsversteigerungen: Weniger Schnäppchen
- Keine Makler- und Notarkosten, dafür eine Gebühr in Höhe von etwa 1 Prozent des Gebotspreises
- Räumung kann Kosten erhöhen
Der Gläubiger muss zunächst vor Gericht die Zwangsversteigerung beantragen und dazu den Vollstreckungstitel vorlegen. Dann prüft ein Rechtspfleger den Antrag auf Herz und Nieren. Wenn alles seine Richtigkeit hat, fällt das Amtsgericht einen Beschluss, der sowohl dem Gläubiger als auch dem Schuldner zugestellt wird. Für den Schuldner ist das wie ein Schlag ins Gesicht – die Zustellung des Beschlusses fühlt sich an wie eine Beschlagnahme seiner Träume und Hoffnungen.
Und das ist noch nicht alles: Das Gericht kann auch eine Eintragung im Grundbuch vornehmen. Das ist wie ein Stempel, der die drohende Zwangsversteigerung offiziell macht und dem Schuldner klar vor Augen führt, dass die Dinge ernst sind. Es beginnt ein Wettlauf gegen die Zeit, um Lösungen zu finden und das Schlimmste zu verhindern.
Der Ablauf einer Versteigerung
zwei Phasen charakterisieren eine typische Zwangsversteigerung:
Der passive Teil
- Der Verkehrswert wird häufig Jahre vor der Versteigerung ermittelt
- Der Versteigerungstermin wird spätestens sechs Wochen im Voraus bekannt gegeben
Wie hoch ist der Verkehrswert?
Der in einem Gutachten ermittelte Verkehrswert gibt den Preis an, der voraussichtlich im freien Verkauf erzielt werden könnte. Kann der Gutachter die Immobilie nicht komplett besichtigen, mindert er den Wert um einen Sicherheitsabschlag. Als Bietinteressent können Sie das Gutachten vor dem Versteigerungstermin bei Gericht einsehen und eine Kopie erstellen.
Allerdings liegen zwischen Gutachten und der Zwangsversteigerung teilweise Jahre, wodurch die Einschätzung häufig nicht aktuell ist.3) ZDF WISO Zwangsversteigerung von Immobilien
Der aktive Teil
- Bekanntmachung innerhalb des Versteigerungstermins
- Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten
- Zuschlag: Der Gläubiger muss dem Höchstgebot zustimmen
- Der Verteilungstermin findet ein bis zwei Monate später statt
1. Bekanntmachung im Versteigerungstermin
Da die Versteigerung meist im bezirklichen Amtsgericht stattfindet, legt dieses auch den Versteigerungstermin fest.
Ist der Zeitpunkt gekommen, startet die Versteigerung mit der Eröffnung. Dabei trägt der Rechtspfleger,
- verschiedene Eckdaten zur Immobilie vor,
- der Verkehrswert genannt und
- das Mindestgebot festgelegt.
Zwar können diese Informationen bereits im Vorfeld eingesehen werden, aber zur Eröffnung werden diese wiederholt. Diese Bekanntmachung dauert etwa 15 bis 30 Minuten.
Das Mindestgebot setzt sich aus dem Bargebot und den bestehenden Rechten zusammen. Das Bargebot ist der Betrag, den Sie zur Gebotsabgabe nennen.
Wird das Mindestgebot nicht erreicht, wird kein Verkauf vollzogen. Innerhalb des Mindestgebots sind die Kosten für das Verfahren der Versteigerung enthalten. Beispielsweise rückständige Grundsteuern oder andere Belastungen, die auf der Immobilie liegen.
Barwert = Kosten für das Versteigerungsverfahren
2. Die Bietzeit
Die Zeit zum Bieten beträgt mindestens 30 Minuten und selten benötigen die Bieter mehr als eine Stunde. Interessenten geben ihre Gebote ab. Sobald die Bietzeit abgelaufen ist und kein höheres Gebot genannt wird, wird das Höchstgebot dreimal wiederholt. Bietet kein Interessent mehr, wird das letzte Gebot angenommen und die Versteigerung ist beendet.
Mittels Bankbürgschaft oder Scheck, in Höhe von 10 % des Verkehrswerts der Immobilie, weißen Bieter nach, dass sie liquide sind. Nur wenn dies der Fall ist, werden sie zur Auktion zugelassen. Neben dieser Sicherheitsleistung müssen Sie als Bieter eine Identitätsprüfung ermöglichen.
3. Der Zuschlag: Es wird verhandelt
Da der Gläubiger dem Höchstgebot noch zustimmen muss, erhält nicht automatisch das höchste Gebot die Immobilie. Er kann ein Veto gegen den Verkauf einlegen, damit Dumpingpreise unterbunden werden. Zwei Zuteilungsregeln müssen Sie im ersten Versteigerungstermin beachten:
50-Prozent: Das höchste Gebot muss bei mindestens 50 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes liegen, sonst gibt es keinen Zuschlag.
70-Prozent-Regel: Liegt das Höchstgebot nicht bei mindestens 70 % des Verkehrswertes, kann der Gläubiger ein Veto gegen den Verkauf einlegen.
Wird der Zuschlag erteilt, ist die Verhandlung abgeschlossen und die Zwangsversteigerung beendet. Werden die Regeln unterschritten oder der Gläubiger erteilt keinen Zuschlag, wird ein zweiter Versteigerungstermin anberaumt. Dieser findet innerhalb des nächsten halben Jahres statt. Die zuvor genannten Regeln gelten nicht mehr und Sie haben die Chance auf ein Immobilien-Schnäppchen. Allerdings bietet im zweiten Termin häufig der Gläubiger ebenfalls mit.
4. Verteilungstermin
Im Anschluss an eine erfolgreiche Zwangsversteigerung legt das Amtsgericht den Verteilungstermin fest. Dieser findet meist 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung statt. Als Ersteher sind sie verpflichtet, den Kaufpreis mittels Überweisung entrichtet zu haben. Der Betrag muss der Justizkasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben sein und Sie legen den Nachweis im Termin vor. Der Erlös wird auf die Gläubiger aufgeteilt und mittels Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird der Eigentümerübergang vollzogen.
Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz
Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien4) Bundesministerium der Justiz
Marco Buschmann im Gespräch mit der Funke Mediengruppe (Q1 2024)
Mit Schrottimmobilien wird in vielen Kommunen ein böses Spiel getrieben – insbesondere dort, wo die wirtschaftlichen Verhältnisse schwierig sind
In einigen Fällen beobachtet man bei Zwangsversteigerungen bestimmte unethische Geschäftspraktiken. Dabei werden hohe Gebote für minderwertige Immobilien abgegeben, ohne die Absicht, das Gebot tatsächlich zu bezahlen. Stattdessen wird versucht, Einnahmen durch Vermietung oder andere Mittel bis zur erneuten Versteigerung der Immobilie zu erzielen. Dieses fragwürdige Vorgehen soll durch das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz eingedämmt werden, indem die Regelungen zur gerichtlichen Verwaltung im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) erweitert werden.
Die Verwaltungsbehörden von Gemeinden sollen die Möglichkeit erhalten, dem Käufer der bei einer Zwangsversteigerung erworbenen Immobilie vorübergehend das Haus oder die Wohnung zu entziehen. Laut dem Bericht zum Gesetzentwurf sollen nach Anordnung der gerichtlichen Verwaltung etwaige Mieteinnahmen dann an den vom Gericht bestellten Verwalter gezahlt werden.
Der Begriff “Schrottimmobilien” bezieht sich auf Immobilien, die in einem vernachlässigten oder stark sanierungsbedürftigen Zustand sind und oft nur einen geringen oder keinen Wert haben. Diese Immobilien können aufgrund von Mängeln in der Bausubstanz, rechtlichen Problemen oder anderen Gründen schwer verkäuflich sein. Oft werden sie von unehrlichen oder spekulativen Investoren erworben, die versuchen, sie zu überhöhten Preisen zu verkaufen oder durch fragwürdige Methoden wie betrügerische Zwangsversteigerungen oder betrügerische Vermietung Gewinn zu erzielen. Schrottimmobilien können auch als Instrumente für Geldwäsche oder andere illegale Aktivitäten missbraucht werden.
Quellen und Fußnoten