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Immobilie kaufen
14. November 2019

Immobilien als Kapitalanlage – direktes oder indirektes Investment?

Schlüssel zum neuen Objekt

Immobilien sind derzeit bei Anlegern äußerst beliebt, was mehrere Gründe hat. Allerdings sind viele Menschen in Deutschland der Auffassung, dass sie sich ein Immobilien-Investment ohnehin nicht leisten könnten. Dahinter steckt in erster Linie der Gedanke, dass man nicht einfach so Beträge im sechsstelligen Bereich, die bei einem Kauf einer Immobilie notwendig sind, anlegen kann. Tatsächlich existieren allerdings zwei Möglichkeiten, wie Sie Ihr Kapital in Immobilien anlegen können: zum einen das sogenannte

  • direkte Investment und zum anderen
  • die indirekte Anlage in Sachwerte.

Mit diesen zwei Formen, insbesondere mit der indirekten Geldanlage in Immobilien, möchten wir uns im folgenden Beitrag beschäftigen.

Bei Fachfragen, sollten Sie sich allerdings an den Finanzberater ihres Vertrauens wenden.

Direktanlage in Immobilien bedeutet Kauf eines Objektes

Wenn wir von einer Direktanlage oder einem Direktinvestment in Immobilien sprechen, dann ist schlichtweg der Kauf eines Objektes gemeint.

Sie erwerben als Investor zunächst ein Haus oder eine Eigentumswohnung, um diese anschließend gewerblich zu nutzen. Die gewerbliche Nutzung kann darin bestehen, dass Sie die entsprechende Wohnung oder das Haus vermieten und somit Mieteinnahmen generieren. Alternativ können Sie auf Preissteigerungen hoffen und die Eigentumswohnung oder das Haus später mit einem Gewinn verkaufen.

Über diesen Inhalt informieren wir Sie im entsprechenden Artikel.

In beiden Fällen benötigen Sie für das Investment ein entsprechendes Kapital. Dieses müssen Sie entweder als Eigenkapital zur Verfügung haben oder mittels Kredites durch die Bank finanzieren.

Wer sich ein Direktinvestment leisten kann, sollte nach folgenden Objektarten schauen. Diese haben sich in den letzten Jahren durch verhältnismäßig hohe Preissteigerungen ausgezeichnet:

  • Pflegeimmobilien
  • Studentenwohnungen
  • Wohnanlagen
  • Sport- und Hotel-Ressorts

Nur wenige Anleger besitzen allerdings das Wissen und notwendige Geld, um sich solche Investitionen leisten zu können. Daher bietet der Markt eine weitere Möglichkeit, die sogenannte indirekte Kapitalanlage in Immobilien.

Übersicht der indirekten Investitionsmöglichkeiten

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie von den Vorteilen der Sachwertanlage Immobilie profitieren können, ohne direkt einer Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen zu müssen. In der Übersicht handelt es sich um die folgenden Varianten:

  • Immobilienfonds (geschlossen und offen)
  • Crowdinvesting (in Immobilien)
  • Immobilien-Aktien

Mit diesen drei Investitionsvarianten beschäftigen wir uns in den folgenden Abschnitten. So können Sie entscheiden, ob und wenn ja, welche Variante des indirekten Investments in Immobilien für Sie geeignet ist.

Offene Immobilienfonds: Investment auch für Kleinanleger und Sparer

Die wohl beste Möglichkeit, wie insbesondere Kleinanleger und Sparer in Immobilien indirekt investieren können, sind sogenannten offene Immobilienfonds. Diese teilen sich in vier große Gruppen von offenen Fonds ein, die am Markt angeboten werden, nämlich:

  • Aktienfonds
  • Rentenfonds
  • Geldmarktfonds
  • Immobilienfonds

Gibt eine Fondgesellschaft Anteile aus, die Sie erweben können, handelt es sich um einen offenen Immobilienfonds.

Mit Ihrem Geld werden dann Immobilien erworben und gewerblich genutzt, wodurch der Fonds hoffentlich einen Gewinn erzielt. Diese Fondsanteile können Sie in der Regel ab 50 Euro erwerben und im Rahmen eines Fondssparplans zum Beispiel zum Aufbau einer privaten Altersvorsorge nutzen. Allerdings können Sie Fondsanteile frühestens nach Ablauf von zwei Jahren wieder veräußern.

Offene Fonds bieten eine hohe Risikostreuung, wodurch sie sich für ein längerfristiges Investement eignen. Zudem lässt sich ein Investement bereits mit einigen Hundert oder wenigen Tausend Euro, indirekt investieren.

Geschlossene Immobilienfonds: deutliche Unterschiede zu offenen Fonds

Geschlossene und offene Immobilienfonds unterscheiden sich in einigen wesentlichen Punkten:

Geschlossene Immobilienfonds bieten lediglich eine geringe oder gar keine Risikostreuung. Während offene Immobilienfonds beispielsweise in zehn unterschiedliche Immobilienprojekte investieren, sind es bei geschlossenen Fonds mitunter nur vereinzelte Projekt. Geschlossene Immobilienfonds weisen oftmals die folgenden Eigenschaften und Merkmale auf:

  • Mindestanlagesumme: 10.000 bis 20.000 Euro
  • Laufzeit: oftmals mindestens 4 bis 5 Jahre
  • Sicherheit: mittelmäßig
  • Totalverlust möglich
  • Kaum oder gar keine Risikostreuung

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich weniger für Sparer und Kleinanleger. Zudem sollten Sie etwas Erfahrung im Immobilienmarkt mitbringen, um beurteilen zu können, ob es sich um ein aussichtsreiches Projekt handelt oder nicht. Ferner existiert meist eine Kapitalbindung von mindestens vier Jahren.

Ein vorzeitiger Verkauf ist zuweilen am Zweitmarkt möglich.

Crowdinvesting in Immobilien: Alternative für Kleinanleger und andere Investoren

Eine weitere Alternative im Bereich des indirekten Investments in Immobilien bietet Crowdinvesting.
Dabei handelt es sich um eine Abwandlung des Crowdfunding, da der Schwerpunkt auf einer renditeorientierten Anlage liegt. Der große Vorteil beim Crowdinvesting in Immobilien besteht darin, dass sich die Mindestanlagesumme zwischen 100 und 500 Euro bewegt.

  • Mindestanlagesumme: wenige 100 Euro
  • Laufzeit: kurz
  • Sicherheit: mittelmäßig | Totalverlust möglich
  • Rendite: um 3,5 bis 5,5 Prozent

Dennoch können Sie beim Crowdinvesting, genauso wie bei geschlossenen Immobilienfonds, in einzelne Immobilienprojekte investieren und sich daran beteiligen.

Das Crowdinvesting selbst findet über spezielle Plattformen statt. Auf diesen Webseiten werden Ihnen einige Immobilienprojekte vorgestellt, für die Sie sich entscheiden können.

Beispiele für Crowdinvesting-Plattformen

Wenn Sie den gewünschten Betrag investierten erhalten Sie im Gegenzug eine – meistens monatlich stattfindende – Rückzahlung nebst der versprochenen Rendite.

Keine Rendite ohne Risiko 😉

Es kann passieren, dass Einzelprojekte nicht erfolgreich verlaufen. Daher sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass es bei solchen Gruppen-Investments in Immobilien zu einem Totalverlust kommen kann. Dieses Risiko wird mit durchschnittlichen Renditen im Bereich zwischen 3,5 und 5,5 Prozent belohnt.

Immobilienaktien als indirekteste Anlagemöglichkeit

Beim Vergleich von direkten und indirekten Investmenta in Immobilien ist die Anlage in Immobilienaktien der indirekteste Weg, wie Sie von den Vorteilen dieser Sachwertanlage profitieren können.

Im Detail kaufen Sie Aktien bestimmter Unternehmen, die im Immobiliensektor angesiedelt sind. Das können

  • Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften,
  • Bauingenierufirmen,
  • Hausverwaltungen
  • oder große Immobilienmakler

sein.

Bei allen genannten Firmen hängt deren Gewinn maßgeblich von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab, sodass es sich durchaus um eine interessante Anlage handelt. Geeignet ist die Anlage in Immobilienaktien sicherlich eher für Kunden, die bereits an der Börse aktiv sind. Der Spaß am Aktioenhandel sollte gegeben sein, denn die Richtlinien und Anforderungen unterliegen diesem Markt.

Fazit: mehrere Varianten des Immobilieninvestments

Der Immobilienmarkt bietet vielfältigere Investitionsmöglichkeiten, als auf dem ersten Blick ersichtlich.

Sie müssen keineswegs eine Immobilie kaufen, also ein Direktinvestment durchführen, um von den Vorteilen der Sachwertanlage Immobilie profitieren zu können. Stattdessen existieren mit dem Crowdinvesting in Immobilien, den offenen sowie geschlossenen Immobilienfonds und Immobilienaktien weitere Optionen.
Kleinanleger können bereits mit einem Investment von wenigeren Hundert Euro investieren.

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