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Leipzig wächst doppelt so schnell wie Berlin – Leben in Hypezig

Die Wirtschaftswoche berichtete bereits 2015 über das neue Berlin. Gemeint ist damit Leipzig und der Titel soll dem hervorragenden Wachstum der Stadt Leipzig Ausdruck verleihen. Vor einem Monat bestätigte eine Nachricht aus dem Bundesamt für Statistik erneut, dass Leipzig schneller wächst als Berlin. Wie der aktuelle Quartalsbericht zeigt, entwickelt sich die Messestadt weiterhin positiv.

Leipzig im Wandel

Vor gerade mal 20 Jahren verloren hier noch viele Westdeutsche Investoren ihr Geld. Jede fünfte Wohnung stand leer und baufällige Gründerzeithäuser hinterließen in so mancher Straße einen traurigen Eindruck.
Heute – viele Jahre später, sieht das ganz anders aus. „Wir verzeichnen ein enormes Wachstum“ meint Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau. Das Bevölkerungswachstum sei prozentual fast doppelt so stark wie im hippen Berlin. Allein 2014 erhöhte sich die Zahl der Einwohner um 13.000 bzw. 2,4 Prozent auf 552.000. Die Zuwanderung ist hierbei nur ein Grund für das rasche Wachstum der Bevölkerung. Im Jahr 2014 war die Zahl der Geburten erstmals seit 50 Jahren höher als die Zahl der Todesfälle. Dadurch ist sogar der Leerstand auf sieben Prozent gesunken.1) Quelle: Wirtschaftswochen Immobilien und Trendviertel in Leipzig – Das neue Berlin

Wohnen in Leipzig

Besonders in beliebten Stadtteilen wird der Wohnraum knapp. Häufig übersteigt hier die Nachfrage das Angebot. Genau diese beliebten Wohngegenden liegen im Ranking von VDP Research (Immobilienmarktforschungsgesellschaft des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken e.V.) weit oben.

  • Musikerviertel im Zentrum-Süd
  • Waldstraßenviertel im Zentrum-Nordwest
  • Gohlis-Süd
  • Südvorstadt
  • Plagwitz
  • Schleußig

Die große Nachfrage wirkt sich positiv auf die umliegenden Stadtteile aus. So profitieren zum Beispiel Reudnitz und Lindenau von der Beliebtheit der oben genannten Wohngegenden. Laut Politikerin Dobrau wird es in dem Gebiet um die eher unbeliebte, aber zentrumsnahe Eisenbahnstraße große Veränderungen geben: “Dort gibt es Freiräume für Künstler und Kreative. Deshalb wird dort eine ähnliche Entwicklung stattfinden, wie vor zehn Jahren in Plagwitz.”

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Bevölkerungsanstieg in Leipzig

Leipzig ist die achtgrößte Stadt Deutschlands.

Leipzig befindet sich mittlerweile auf Platz 10 der größten Städte in Deutschland nach Einwohnerzahl (Quelle: Statista), knapp hinter Dortmund (586.600) und Essen (583.393).

Laut neuen und aktualisierten Zahlen der statistischen Landesämter besitzen 587.857 Einwohner (August 2019) ihren Hauptwohnsitz in Leipzig. In Dortmund wohnen 587.010 und in Essen 583.109 Menschen, wodurch Leipzig mittlerweile offiziell die achtgrößte Stadt in Deutschland ist. Die Zahlen aus dem Jahr 2022 dürften die Platzierung um einen Platz nach oben geschraubt haben, denn in Düsseldorf leben 642.304 Einwohner 2) duesseldorf.de: 642.304 Einwohner: Düsseldorf wächst weiter und Stuttgart wird mit 610.138 Einwohnern angegeben und rutscht daher auf den achten Platz.3) November 2022. Statistisches Amt der Landeshauptstadt Stuttgart. PDF

Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern werden als Großstadt bezeichnet. Über 1 Millionen Bewohner spricht man von Millionenstädten oder Metropolen. Darüber hat sich die Begrifflichkeit der Megastädte gebildet.
Eine Landstadt besitzt weniger als 5.000, die Kleinstadt unter 20.000 und die Mittelstadt weniger als 100.000 Bewohner.

Im Jahr 1991 betrug Leipzigs Einwohnerzahl zum letzten Mal über eine halbe Million (503.191). In den folgenden Jahren herrschte ein negatives Wachstum, welches durch Eingemeindungen im Jahr 1999 aufgehalten wurde. Im Anschluss wohnten knapp 500.000 Einwohner in Leipzig. Das Wachstum belief sich auf unter 1 Prozent. Seit 2011 wächst Leipzig besonders rasant.

Exkurs: Bevölkerungszahlen

Was die statistischen Landesämter sagen, ist Gesetz oder kann zumindest als amtlich angesehen werden. Auf diese Zahlen bezieht sich das statistische Bundesamt und bemisst beispielsweise die finanziellen Zuschüsse je Kommune.

Die Zahlen basieren auf dem Bevölkerungszensus von 2011 und wurden um die alljährlichen Geburten und Sterbefälle sowie Zu- und Wegzüge ergänzt. Es findet ein Abgleich mit anderen Landesämtern statt.

Aufgrund von Software-Umstellungen ist es bei diesen Abgleichen zu Verzögerungen gekommen, wodurch andere Bevölkerungsstatistiken in den Fokus rückten. Zahlen der Kommunen selbst werden häufiger erhoben, nutzen allerdings andere Methoden. Dadurch kommt es zu Abweichungen und Irritationen in der Öffentlichkeit.

Menschen, die sich bei einem Wegzug nicht abmelden, werden weiter gezählt.

Kommunen nutzen Zahlen des Melderegisters ihres Ordnungsamtes. Beispielsweise die Leipziger Stadtverwaltung bezieht sich in ihrer Statistik auf diese Zahlen und prophezeit 600.000 Einwohner im Oktober 2019. Basierend auf Leipzigs Melderegister wohnten im Juni 2019 genau 597.493 Menschen in unserer Stadt.

Ob die Statistik des Melderegisters oder die auf dem Bevölkerungszensus n Leipzig würden besonders die Städte basierenden Zahlen genauer sind, lässt sich kaum bestimmen. Amtlich ist lediglich die Bevölkerungszahl des Landesamtes.

In Leipzig investieren?

Der Aufwärtstrend der Messe-Metropole Leipzig lockt immer mehr Investoren an.

In Berlin lebten im Jahr 2015 insgesamt 3,460 Millionen Menschen. Sieben Jahre später wohnen in unserer Hauptstadt 3,613495 Millionen.

Seit etwa zwei Jahren weichen Investoren von Berlin nach Leipzig aus“, sagt Axel von Saldern von der Immoinvest Vertriebs GmbH. Leipzig bietet trotz gestiegener Preise Renditen, von denen Investoren in den Metropolen nur noch träumen können: “Ein solides Mehrfamilienhaus wird in der Regel für das 16- bis 18-Fache der Jahresmiete verkauft“, sagt Aengevelt-Experte Baderschneider. Dies entspricht einer Bruttorendite von rund sechs Prozent. Wer sich auskennt kauft in Leipzig große Wohnungen, denn diese sind rar und die Nachfrage nach ihnen groß.

Ebenso werden moderne Büroflächen mittlerweile rar, wodurch die Mieten steigen. 2018 wurden vereinzelt Verträge zu 14 Euro kalt abgeschlossen, durchschnittlich beträgt die Büromiete 9,10 Euro4) LVZ.de vom 20. Januar 2019: Büroflächen kosten jetzt schon bis zu 14 Euro kalt. Während der Corona-Krise konnte keine Mietpreisanpassung festgestellt werden, die Durchschnittsmiete liegt 2020 bei 10,50€ pro Quadratmeter für Büros.5) Pressemitteilung vom 8. Oktober 2020: BNP Paribas Real Estate

Wie sich Leipzigs Zukunft gestaltet, entscheiden nun mehrere Faktoren. “Die weitere Entwicklung der Stadt hängt entscheidend davon ab, ob es gelingt, Arbeitsplätze zu schaffen und so die jungen Leute in der Stadt zu halten“, meint Politikerin Dubrau.

Ebenso möchte das Umland vom Boom profitieren. Eilenburg beispielsweise möchte in näherer Zukunft zu einer Mittelstadt heranwachsen. „Wir dürfen hier auf keinen Fall eine Chance verpassen, uns an diese Entwicklung dranzuhängen“, sagt Oberbürgermeister Scheler. Unterstützung erhält seine Prognose vom Instituts für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (ILS). In einer Studie wurde aufgezeigt, dass Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern zunehmend Bevölkerung an ihr Umland verlieren.

Die Infrastruktur

Nicht jeder Vergleich ist sinnvoll, interessant bleiben Zahlenspiele allermal. Der Flughafen Berlin Brandenburg beispielsweise verfügt über etwa 10.000 Parkplätze6) Webseite des BER. Der Flughafen Leipzig/Halle bietet etwa die Hälfte, wovon sich 2.000 in einem Parkhaus befinden.

Parken in Leipzigs Innenstadt

Name Stellplätze Anfahrt
Parkhaus Augustusplatz 1244 über Augustusplatz 14
Parkhaus Am Bundesverwaltungsgericht 311 Beethovenstraße 11
Parkhaus Burgplatz / Petersbogen 554 Lotterstraße 1
Parkhaus Fernbus-Terminal Hbf 550 Sachsenseite 3
Parkhaus Hauptbahnhof Promenaden Ost 574 Sachsenseite
Parkhaus Hauptbahnhof Promenaden West 686 Kurt-Schumacher-Straße
Parkhaus Höfe am Brühl 820 Am Hallischen Tor 2
Parkhaus Martin-Luther-Ring 390 Otto-Schill-Straße 3-5
Parkhaus Marktgalerie 462 über Thomasgasse 2
Parkhaus Zentralstraße 75 Zentralstraße
Parkhaus Zoo 1350 Parthenstraße

In dem Zusammenhang ergibt sich ein interessanter Fakt, denn wie viel Wert besitzt das Grundstück eines durchschnittlichen städtischen Parkplatzes?7) Ralf Julke für Leipziger Zeitung vom 8. September 2019: Wie wertvoll ist eigentlich der zugeparkte Straßenraum in Leipzig?

Stellplätze messen typischerweise etwa 2 Meter in der Breite und bis zu 6,7 Metern in der Länge, wenn diese parallel zur Straße angeordnet sind. Im Durchschnitt wird von einer Größe von 12,5 Quadratmetern ausgegangen.

Kaufpreise von Stellplätzen in Verbindung mit Wohneigentum 2018 für Stellplätze im Freien im Erstverkauf bei 12.900 Euro und im Wiederverkauf bei 7.500 Euro lagen. Für Tiefgaragenstellplätze waren es im Erstverkauf 22.850 Euro und im Wiederverkauf 12.000 Euro je Stellplatz.

Dorothee Dubrau, Baubürgermeisterin

Nach der Rechnung des Journalisten Ralf Julke ergeben sich 1,5 Millionen Quadratmeter Parkfläche in Leipzig. Im Vergleich zum knapp 300 Millionen Quadratmetern umfassenden Stadtgebiet sind dies nur etwa 0,5 Prozent. Bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 200 Euro ergibt sich eine Summe in Höhe von 300 Millionen Euro. Dreihundertmillionen Euro ist der zugeparkte Straßenraum in Leipzig mindestens wert.

Leipzigs Umland

Städte im Umland Einwohnerzahl (2008) Einwohnerzahl (2022) Einwohnerzahlen (30.09.2023)
Schkeuditz 17.908 19.189 19.308
Eilenburg 17.072 16.031 16.157
Machern 6.757 6.767 6.761
Taucha 14.364 15.816 15.759
Grimma 19.106 28.205 28.232
Markkleeberg 24.020 24.523 24.512
Borsdorf 8.359 8.195 8.211
Markranstädt 15.153 16.132 16.189
Wurzen 16.992 16.614 16.737
Zwenkau 8.820 9.332 9.455
Krostitz 3.890 4.155 4.197
Gerichshain 1.546 kA 1.440*
Naunhof 8.653 8.839 8.838
Pegau 4.684 6.561 6.586

In Leipzig würden besonders die Städte Taucha, Markranstädt, Machern, Püchau, Grimma, Delitzsch und Eilenburg profitieren.

Leipzig das neue Berlin

Bereits 2005 wurde Leipzig als das neue Berlin gefeiert. 2009 waberte diese Aussage häufiger in den Medien und im September 2012 sowie Anfang 2014 wurde das Thema dauerhaft präsent.

Zu dieser Zeit wurde auch die Wortschöpfung Hypezig geboren. Und mittlerweile ist diese fast nicht mehr wegzudenken. Aufschwung erhielt unser Hypezig mit der Einführung der Seifenoper “Leben.Lieben.Leipzig”, die allerdings nach einer Staffel abgesetzt wurde.8) 16.04.2019, Promiflash.de: Nach nur einer Staffel: “Leben. Lieben. Leipzig” abgesetzt! Zugriff: 12.05.2023.

Die Gentrifizierung wird in beiden Städten kritisch beobachtet. In Berlin sind besonders die Bezirke Friedrichshain, Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Neukölln betroffen. Symbolisch wird meist das Projekt Mediaspree benannt.9) Morgenpost.de: Themenspezial zur Gentrifizierung in Berlin In Leipzig startete gegen 2010 eine erste Sanierungswelle, mit moderaten Mietpreissteigerungen. Allerdings stiegen die Mietpreise der sanierten Wohnungen, besonders bei Wiedervermietungen, bis zu 20 Prozent an. In den Jahren ab etwa 2015 haben sich auch die Bestandsmieten verändert, wodurch ein Verdrängungsdruck für die ansässige Bevölkerung in Gang gesetzt wurde. “Das vollzieht sich relativ still und schleichend, spektakuläre Verdrängungsfälle wie in den letzten Jahren etwa in der Windmühlenstraße, der Holbeinstraße oder der Jahnallee sind daher selten“, erklärt Stadtsoziologe Dieter Rink in einem Interview mit dem Kreuzer.10) kreuzer-leipzig.de vom 1. August 2019: Schleichende Gentrifizierung” Die Begrifflichkeit der schleichenden Gentrifizierung hält Einzug.11) Reportage vom 15. Dezember 2014: Gentrifizierung in Leipzig: Daten und Analysen

Immobilienpreise in Leipzig

In Leipzig bewegt sich der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für Häuser bei etwa 3.370 Euro. Dabei kann der Quadratmeterpreis je nach Lage und Ausstattung variieren, wobei der höchste Preis bei stolzen 4.788 Euro pro Quadratmeter liegt, während der niedrigste Quadratmeterpreis bei 2.564 Euro liegt.

Für diejenigen, die ein Haus in Leipzig mieten möchten, liegt der durchschnittliche Quadratmetermietpreis bei erschwinglichen 9,98 Euro. Auch hier gibt es Unterschiede, wobei der höchste Mietpreis bei 12,37 Euro pro Quadratmeter liegt und der niedrigste Quadratmeterpreis für Mietobjekte bei 7,37 Euro veranschlagt wird.12) McMakler.de. Zugriff: 10. Oktober 2023

Leipziger Immobilienmarkt

Wir werden Ihnen einige Rahmendaten zum Bauen in Leipzig liefern.
Die Daten stammen aus dem TD 100 Cities Survey 2018 und dem Grundstücksmarktbericht des Freistaat Sachsen von 2017 (PDF).

Kaufwerte Bauland

Kaufwerte Bauland Leipzig

Leipzig 2016 2015 2014 2013 2012
Veräußerte Gesamtfläche (Tm³) 992 370 657 783 758
Kaufsumme aller Transaktionsfälle (TEURO) 138.331 42.225 57.125 55.326 63.926
Durchschnittlicher Bodenpreis (EUR/m²) 139,44 114,14 86,90 70,67 84,30

Grundstücksflächen für individuellen Wohnungsbau beliefen sich im Jahr 2016 in Leipzig bereits auf etwa 160 € je Quadratmeter. Liegt damit aber noch immer deutlich hinter den knapp 235 € von Dresden.

In Quadratmeterzahlen ausgedrückt entspricht dies durchschnittlich folgenden Werten.

Besonders der Gesamtpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ist in Leipzig in den letzten Jahren deutlich angestiegen.

Die durchschnittlichen Objektpreise für ein freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus mit circa 125 m² Wohnfläche entsprach in beispielsweise in Gohlis-Süd: 460.000 €, in Wiederritzsch wurden 330.000 € und in Schönau 200.000 € bezahlt.

Leipziger Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Leipzig lässt sich in vier verschiedene Lagen unterteilen.

Sehr gute Lage: beispielsweise Gohlis-Süd, Leutzsch, Musikerviertel, Waldstraßenviertel, Zentrum

Gute Lage: wie Böhlitz-Ehrenberg, Schleußig, Wiederitzsch, Knaukleeberg, Leutzsch, Connewitz und Lindenau

Mittlere Lage: Lößnig, Schönau, Lausen

Einfache Lage: unter anderen Paunsdorf, Seehausen, Sellerhausen-Stünz oder Grünau

Viele Stadtgebiete besitzen unterschiedliche Lagen und manchmal werden diese Standortfaktoren um eine Kerngebietslage oder eine Villenlage ergänzt.13) Mietspiegel Leipzig 2022

Seit dem Jahr 2020 fließen in die Berechnung des Mietspiegels Mietpreise ein, die in den letzten sechs Jahren neu festgelegt oder geändert wurden. Eine interessante Entwicklung, wenn man bedenkt, dass für die Mietspiegel von 2016 und 2018 noch ein kürzerer Betrachtungszeitraum von vier Jahren galt. Diese Anpassung erlaubt es uns, einen genaueren Blick auf die Durchschnittsmieten zu werfen und aktuellere Daten in die Berechnung einzubeziehen. Eine wichtige Maßnahme, um faire Mietpreise zu ermitteln und die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt besser zu verstehen.14) Leipziger Mietspiegel 2022. Seite 23. PDF

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Quellen und Fußnoten[+]

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