Scheidung! Wer bekommt das Haus?

Leider endet eine Scheidung oft im Rosenkrieg, zumindest wenn es um emotionale und materielle Dinge geht. Wer darf das gemeinsam erworbene Eigenheim behalten? Wer muss die Schulden übernehmen?

Die Frage, wer das Haus bei einer Scheidung behalten darf, ist nicht leicht zu beantworten. Hängt sie doch von vielen Faktoren ab. Wir durchleuchten zunächst die Wichtigsten. In unserem Fazit schreiben wir außerdem über alternative Lösungen, mit denen Sie einem Scheidungskrieg entkommen können.

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Optionen einer Scheidungsimmobilie

Gütertrennung ist bei den meisten Ehen immer noch ein Fremdwort. Die meisten Ehepaare entscheidet sich bei der Eheschließung für die juristische Form der Zugewinngemeinschaft: Eigentum, das während der Ehe angeschafft wird, gehört damit gleichermaßen beiden Partnern. Dies betrifft Einrichtungsgegenstände, Kunstwerke, Immobilen sowie Schulden.
Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so gestellt, dass für keinen ein materieller
Nachteil aus den Ehejahren entsteht. Es wird ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene
Vermögensgüter vorgenommen. Selten erfolgt diese Güterteilung nach einem logischen Prinzip, denn viele dieser Güter lassen sich nicht in der Mitte durchtrennen.

Keiner sitzt gern auf einer halben Couch oder kann auf einem zweibeinigen Stuhl sitzen!

Ebenso beeinflussen emotionale Beweggründe die Entscheidung, was mit gemeinsamen Anschaffungen passiert, vor allem beim Wohnraum. Gemeinsam erworben, erbaut oder renoviert, stecken unzählige Erinnerungen und eine hoher Geldbetrag im gemeinschaftlichen Haus. Zudem soll es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. All diese Überlegungen verlangt den Eheleuten viel ab. Finanziell wird es dann riskant, wenn Ex-Paare sich darüber streiten, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll. Rechtlich existieren viele Optionen. In der Praxis gewinnen beide Seiten nur, wenn sie über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Folgenden Möglichkeiten bieten sich Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall:

Versuchen Sie eine Einigung zu erzielen. Das erspart Ihnen Nerven, Streitereien und finanzielle Einbußen.

Einer bleibt wohnen: die Eigentumsübertragung

  • Möglichst frühzeitig überlegen, wer die Immobile übernimmt

Die Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil. Zudem müssen Sie beachten, dass Sie vorhandene Belastungen ebenfalls übernehmen. Deshalb müssen Sie im Falle eines Kredits die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligen. Nur sie als Kreditgeber kann den „aufgebenden“ Ehepartner (der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt) aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Die Bank ist hierzu nicht verpflichtet, wodurch ein frühzeitiges Gespräch mit Ihrem Finanzberater von der Bank anzuraten ist.
Gegebenenfalls kommen Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Letztere beträgt in den meisten Bundesländern etwa 5 bis 6,5 Prozent des Marktwertes. In Sachsen betragen die Kosten 3,5 Prozent. Wird die Immobilie noch während der Trennung übertragen, fällt die Grunderwebsteuer weg und Sie können mehrere tausend Euro an Kosten sparen.

Die Kinder übernehmen: die Schenkung

  • Wägen Sie ab, ob Ihr Kind damit glücklich ist

Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Beachten Sie dabei zum Wohle Ihres Kindes: Was gut gemeint ist und Ihrem Wunsch entspricht, die Immobilie weiterhin in Familienbesitz zu sehen, kann eine Belastung für das Kind sein.
Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen und sämtliche Eigentümerpflichten gehen an Ihr Kind über.
Ebenfalls möglich ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt; in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung bzw. Übertragung an Kinder kann somit nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

Es wird geteilt: die Realteilung

  • Ist die Immobilie für eine Realteilung geeignet?
  • Rechnet sich der Aufwand?
  • Kann man den Ex-Ehepartner „jeden Tag“ seehen?

Diese Variante erleichtert es Eheleuten beispielsweise, das gemeinsame Sorgerecht der Kinder umsetzen und die geliebte Immobilie nicht völlig aufzugeben.
Bei der Realteilung wird die Immobilie in zwei getrennte Wohnungen geteilt. Jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an
bestimmten Teilen, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch. Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht juristisch gesehen allerdings nicht aus – die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren
Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Einheiten umgebaut zu werden. Bei größeren Immobilien ist es durchaus eine mögliche Variante, die Wohnfläche in mehrere Eigentumswohnungen aufzugliedern.
Eventuell benötigen Sie für diesen Umbau, Gutachter und Architekten. Setzen Sie deshalb unbedingt
Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

Ein weiterer Knackpunkt ist: die einstigen Eheleute leben dann womöglich Tür an Tür. Die Gefahr, dass aus einem Rosenkrieg ein dauerhafter Nachbarschaftsstreit wird, ist zumindest gegeben.

Wird keine Lösung gefunden: die Teilungsversteigerung

  • Die Teilungsversteigerung sollte der letzte Ausweg sein

Für den Fall, dass sich die Fronten total verhärtet haben und sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der
Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist.
Nach der Antragstellung schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich deutlich unter dem Marktwert. Eine Minderung des Wertes um 30 bis 40 Prozent sind üblich. Bleiben trotz Verkaufserlös noch Schulden übrig, müssen sich beide Ehepartner um die Begleichung kümmern. Das Risiko, zu wenig für die Immobilie zu bekommen, ist bei einer Versteigerung also relativ groß.

Deshalb gilt diese Variante als die schlechteste aller möglichen.

Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie innerhalb von zwei Wochen Einspruch erheben. Begründen können Sie diesen Widerspruch zum Beispiel damit, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich
zum Nachteil verändern würden. Erachtet das Gericht Ihre Einwände als zulässig, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.
Wurde die Teilungsversteigerung vorgenommen, werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen. Anschließend wird der restliche Betrag aufgeteilt. Scheitert hierbei eine einvernehmliche Lösung, wird die Aufteilung des Betrags ebenfalls gerichtlich festgelegt. Die Teilungsversteigerung ist aus wirtschaftlichen Aspekten mit hohen Einbußen verbunden und darüber hinaus für alle Beteiligten mental kräftezehrend

Nicht gänzlich weg: die Hausvermietung

  • Nur sinnvoll, wenn Sie sich im Guten trennen

Nutzen Sie diese Möglichkeit, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf (z. B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, wenn Schulden übrigbleiben oder einer allein das Haus nicht halten kann. Wichtig bei dieser Variante ist, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszusuchen, als
Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. So müssen Instandhaltungsarbeiten koordiniert werden und die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Auch die Mieter freuen sich über eine angenehme Kommunikation.
Wenn die Vermietung Ihre bevorzugte Lösung ist, unterstützt Sie in dieser Situation gerne ein Immobilienmakler 😉 Er – respektive wir – helfen dabei Ihre beiden Interessen zu berücksichtigen und Ihnen beispielsweise bei der Auswahl der Mieter zu helfen.

Und weg: der Hausverkauf

  • Ein objektiver Partner hilft bei Unstimmigkeiten

Sie kennen die Schwierigkeit selbst. Mit zwei Gehältern finanziert sich ein Haushalt einfacher und die anfallenden Kosten lassen sich einfacher überblicken sowie stemmen. Räumlich ist ein Haus für einen halbierten Haushalt ebenfalls häufig zu groß, wurde dieser zum Bau/Erwerb anders berechnet. Oft genügt den Parteien weniger Wohnraum zu einem günstigeren Preis. Ebenso müssen auch nach einer Scheidung, gemeinsam mit dem Ex-Partner, Entscheidungen getroffen werden: Renovierung, Verwaltung, Finanzierung oder Ähnliches. Der Hausverkauf kann daher die bessere Wahl darstellen.

Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder Ehepartner sogar dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. So weit sollten Sie es nicht kommen lassen. Einige Gründe hatten wir bereits in den vorhergehenden Abschnitten erläutert. Versuchen Sie, den Verkauf des Hauses gemeinsam zu entscheiden und gemeinsam abzuhandeln. Damit der Immobilienverkauf nicht zum Konfliktherd wird, lassen Sie sich von einem objektiven Experten beraten: Gehen Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie mit einem Immobilienmakler an. Wir übernehmen für Sie die Ermittlung des Kaufpreises, die Erstellung des Exposés mit relevanten Dokumenten und Unterlagen und organisieren das „Interessenten-Management“ von der Besichtigung bis hin zum Notartermin. Dadurch können Sie sich auf andere Themen konzentrieren, die Sie während Ihrer Scheidung durchstehen müssen! Zudem entgehen Sie dem mulmigen Gefühl, etwas liefe zu Ihren Ungunsten. Wenn Ihnen diese Begründung noch nicht genügt, haben wir Ihnen hier den Prozess des Verkaufs eines Einfamilienhaus dediziert beschrieben.

Wer ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Notar den Kauf einer Immobilie beurkundet und der Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Erwirbt ein Ehepaar gemeinsam ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erfolgt die Eintragung in das Grundbuch meist für beide mit jeweils 50 % Eigentumsanteil. Was zu diesem Zeitpunkt natürlicherweise von dem Ehepaar so gewollt ist. Kommt es später zu einer Scheidung, stellen die nun getrennten Eheleute fest, das dies leider nicht die schlechteste Variante war.
Experten raten Paaren daher, beim Erwerb eines Hauses nur einen als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Angst vor Übervorteilung muss der Andere jedoch nicht haben. Sollte die Ehe scheitern, wird das Haus, wie alle anderen Vermögensgegenstände im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Dieser Ausgleich findet bei allen Paaren statt, die ohne Ehevertrag geheiratet haben. Noch immer gehört die Ehe ohne Vertrag zur überwiegenden Mehrheit aller Eheschließungen.

Der Immobilienkredit

Die Immobilie wurde auf Kredit gekauft? Wer zahlt dann das Darlehen weiter?

Dies richtet sich in erster Linie danach, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Die meisten Banken vergeben eine Immobilienfinanzierung allerdings nur dann, wenn beide Eheleute den Kreditvertrag unterschreiben. Sollten die Ratenzahlungen ausbleiben, darf die Bank die ausgezahlte Kreditsumme plus aller Kosten und Zinsen von beiden Personen in voller Höhe einfordern. Zumindest solange, bis diese vollständig zurückgezahlt ist. Diese sogenannte Gesamtschuldnerhaftung lässt sich auch nicht damit umgehen, dass nur ein Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Wer gemeinsam unterschreibt, schuldet und haftet gemeinsam und auch einzeln im Falle eines Zahlungsausfalls. Dies bezeichnet die Rechtsprechung als Außenverhältnis der Eheleute, das zur Bank besteht. So gibt es auch ein Innenverhältnis unter den Eheleuten zueinander, welches bei der Scheidung über ein Zugewinnausgleich reguliert wird.

Fazit und alternative Lösungen für den Scheidungsfall

Der einfachste Fall: Es steht nur ein Partner im Grundbuch. Dann nämlich ist klar, dass dieser auch den Zuschlag erhält. Finanzielle Einbußen, die der andere Part dadurch erleidet, werden im Zugewinnausgleich berücksichtigt.

Wenn hingegen – wie in den meisten Fällen – Haus oder Wohnung den Eheleuten jeweils zur Hälfte gehört, wird die Sache kompliziert. Meist wird keiner der beiden liquide genug sein, um dem anderen seine Hälfte einfach abzukaufen.

Lösung 1: Eigentumsübertragung

Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie komplett. Am besten im Trennungsprozess, also noch vor der rechtskräftigen Scheidung.

Lösung 2: Schenkung

Immobilie wird beispielsweise an die Kinder verschenkt. Diese sollten die Entscheidung überlegt treffen.

Lösung 3: Aufteilung der Immobilie

Die Wohnfläche wird in mehrere Eigentumswohnungen aufgegliedert. Die Lösung setzt voraus, dass trotz Scheidung ein gutes Verhältnis zueinander besteht.

Lösung 4: Haus vermieten

Das bedeutet die geschiedenen Eheleute teilen sich die Mieteinnahmen. Auch alle Kosten für Instandhaltung, Unterhaltung oder Zahlungsverpflichtungen aus der Vermietung müssen beide Parteien jeweils zur Hälfte leisten. Dieses Modell ist nur empfehlenswert, wenn trotz Scheidung ein humanes Miteinander möglich ist.

Lösung 5: Das Haus verkaufen

Die Immobilie darf nicht gegen den Willen einer Partei verkauft werden. Sind sie sich einig und es gibt einen Käufer, wird der Erlös geteilt und jeder bekommt die Hälfte. Schulden aus gemeinsamen Kreditverträgen bleiben bis zu deren vollständiger Abzahlung gemeinsam bestehen.

keine erstrebenswerte Lösung 6: Teilungsversteigerung

Immobilie wird durch das Gericht öffentlich versteigert. In vielen Fällen wird dabei nicht der Marktwert erzielt. Beide Eheleute erhalten jeweils die Hälfte des Erlöses.

Ein Immobilienverkauf ist immer ein sehr emotionaler Schritt. Einen klaren Gedanken behalten und ein sachliches Herangehen fällt in diesen Momenten schwer. Um so wichtiger und ratsam ist es, sich einen neutralen Fachkundigen an die Seite zu holen.

Kennen Sie weitere alternative Lösungen? Welche Erfahrungen haben Sie bei einer Scheidung gemacht? Ihr Immobilienmakler aus Leipzig – Poschmann

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