Wer über den Verkauf seiner Immobilie nachdenkt, sollte eine eigene Vorstellung vom Wert haben, bevor er mit Dritten darüber spricht. Andernfalls fehlt der Maßstab, um genannte Zahlen einordnen zu können.
Dieser Ratgeber beschreibt, wie Sie sich diese Vorstellung erarbeiten. Die dafür nötigen Daten sind in Leipzig öffentlich zugänglich. Eines sollten Sie allerdings vorab wissen: Am Ende steht eine Spanne und kein einzelner Betrag. Bei durchschnittlichen Objekten in gut dokumentierten Lagen liegt die Abweichung erfahrungsgemäß bei zehn bis fünfzehn Prozent nach oben und unten. Für eine Vermögensübersicht oder ein erstes Bankgespräch ist das ausreichend, für die Festlegung eines Angebotspreises nicht.
Wann eine Selbsteinschätzung ausreicht
Der erforderliche Genauigkeitsgrad hängt vom Anlass ab.
| Anlass | Erforderlich |
|---|---|
| Vermögensübersicht, allgemeines Interesse | Selbsteinschätzung |
| Orientierung vor dem Bankgespräch | Selbsteinschätzung, die Bank bewertet für die Finanzierung ohnehin selbst |
| Konkrete Verkaufsabsicht | Marktpreiseinschätzung durch einen Makler |
| Gerichtliche oder behördliche Verfahren | Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen |
Wenn Sie nicht verkaufen möchten und lediglich eine Größenordnung suchen, führt Sie dieser Ratgeber zum Ziel. Eine professionelle Bewertung benötigen Sie dafür nicht.
Die Datengrundlage in Leipzig
Das Bodenrichtwertportal der Stadt Leipzig unter bodenrichtwert.leipzig.de weist aus, welcher Bodenwert für eine bestimmte Lage gilt. Das Ergebnis ist ein Betrag in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche.
Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus. Er unterscheidet nach Gebäudeart, Baujahresklasse, Sanierungsstand und Stadtbezirk und nennt für jede Kategorie Durchschnittswerte und Spannen. Der Bericht steht auf den Seiten der Stadt Leipzig zum Download bereit.
Beide Quellen sind kostenfrei. Für Ihre Rechnung sollten Sie allerdings zwei Eigenschaften dieser Daten kennen.
Der Marktbericht wertet die Verkäufe des jeweils zurückliegenden Jahres aus und beschreibt den Markt damit rückblickend. Für eine Einordnung genügt das. Für die Frage, was ein Käufer heute zahlt, ist es eine Momentaufnahme aus der Vergangenheit.
Die ausgewiesenen Werte sind außerdem Durchschnitte und Spannen für ganze Kategorien. Innerhalb einer einzelnen Kategorie liegen die tatsächlich gezahlten Preise regelmäßig um ein Mehrfaches auseinander. Der Durchschnitt beschreibt daher kein einziges der verkauften Objekte genau.
Das Beispielobjekt
Zur Veranschaulichung rechnen wir ein Objekt durch, wie es in Leipzig häufig vorkommt:
- freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1974
- 120 Quadratmeter Wohnfläche
- 650 Quadratmeter Grundstück
- teilsaniert: in den 1990er Jahren teilweise modernisiert, seitdem gepflegt, aber unverändert
Alle im Folgenden verwendeten Beträge sind Beispielwerte. Für Ihre eigene Rechnung setzen Sie die Werte ein, die Sie den genannten Quellen für Ihre Kategorie und Ihre Lage entnehmen.
Schritt 1: Das Objekt einordnen
Zunächst klären Sie, welche Vergleichswerte für Sie überhaupt einschlägig sind.
Die Gebäudeart unterscheidet zwischen freistehendem Haus, Doppelhaushälfte, Reihenend- und Reihenmittelhaus. Die Preisniveaus dieser Kategorien weichen deutlich voneinander ab.
Die Baujahresklasse richtet sich nach dem ursprünglichen Baujahr, nicht nach dem Zeitpunkt der letzten Modernisierung. Der Marktbericht bildet unter anderem die Klassen vor 1930, 1930 bis 1945, 1946 bis 1990 sowie die Jahrgänge ab 1991 ab.
Die Wohnfläche ist die häufigste Fehlerquelle. Viele Eigentümer verwenden eine Angabe aus einem alten Kaufvertrag, die nie überprüft wurde. Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet, Keller- und Garagenflächen zählen nicht zur Wohnfläche. Eine Abweichung von fünfzehn Quadratmetern verschiebt das Ergebnis in unserem Beispiel um rund 48.000 Euro.
Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, folgen Sie derselben Systematik, allerdings mit den Werten aus dem Kapitel zum Sondereigentum. Der Bodenwert spielt dort keine eigenständige Rolle, weil er im Kaufpreis der Wohnung bereits enthalten ist. Schritt 3 entfällt in diesem Fall.
Schritt 2: Den Vergleichswert bilden
Der direkteste Weg zu einer ersten Zahl führt über den Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte. Entnehmen Sie dem Marktbericht den durchschnittlichen Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche für Ihre Gebäudeart und Baujahresklasse und multiplizieren Sie ihn mit Ihrer Wohnfläche.
Achten Sie dabei auf den Sanierungsstand. Der Bericht unterscheidet innerhalb der Baujahresklassen zwischen sanierten, teilsanierten und unsanierten Objekten, und die Unterschiede zwischen diesen Kategorien sind erheblich. Wer den Gesamtdurchschnitt einer Baujahresklasse verwendet, überschätzt ein unsaniertes oder länger nicht modernisiertes Haus deutlich.
Notieren Sie sich außerdem, wann die Modernisierung stattgefunden hat. Diese Information brauchen Sie in Schritt 4. Für den Vergleichswert selbst arbeiten Sie zunächst mit dem Durchschnitt Ihrer Kategorie.
Unser Beispielhaus fällt in die Kategorie teilsaniert, für die wir 3.200 Euro je Quadratmeter ansetzen:
120 m² × 3.200 €/m² = rund 384.000 Euro
Dieser Quadratmeterpreis bezieht sich auf den gesamten Kaufpreis. Der Wert des Grundstücks ist darin bereits enthalten. Wer an dieser Stelle zusätzlich einen separat ermittelten Bodenwert addiert, erfasst das Grundstück doppelt. Dieser Fehler steckt in einigen im Netz kursierenden Anleitungen.
Schritt 3: Den Bodenwert gegenprüfen
Der Wert aus Schritt 2 beruht auf Objekten mit durchschnittlicher Grundstücksgröße. Der Bodenwert erfüllt deshalb zwei Aufgaben: Er markiert die Untergrenze Ihrer Spanne, und er zeigt an, ob eine Korrektur nötig ist.
Rufen Sie zunächst den Bodenrichtwert für Ihre Lage ab. Dabei ist eine Eigenschaft dieses Wertes zu beachten, die häufig übersehen wird: Der Bodenrichtwert gilt nicht unmittelbar für Ihr Grundstück, sondern für ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Die Umrechnungskoeffizienten, die der Gutachterausschuss für Leipzig veröffentlicht, sind auf eine Fläche von 500 Quadratmetern normiert.
Größere Grundstücke erzielen je Quadratmeter geringere Preise als kleinere. Bei 650 Quadratmetern liegt der Bodenwert je Quadratmeter etwa sechs Prozent unter dem ausgewiesenen Richtwert. Mit zunehmender Fläche wächst der Abschlag deutlich, bei 1.200 Quadratmetern beträgt er bereits rund neunzehn Prozent.
Für unser Beispiel, ausgehend von einem Bodenrichtwert von 250 Euro je Quadratmeter, wie er für eine mittlere Leipziger Wohnlage realistisch ist:
ohne Korrektur: 650 m² × 250 €/m² = 162.500 Euro mit Korrektur: 650 m² × 250 €/m² × 0,94 = rund 153.000 Euro
Bei unserem Beispielgrundstück beträgt die Differenz knapp 10.000 Euro. Bei 1.200 Quadratmetern wären es in derselben Lage bereits rund 57.000 Euro. Automatisierte Bewertungsrechner bilden diesen Zusammenhang nicht ab. Warum wir keinen Online-Rechner anbieten, begründen wir an anderer Stelle.
Was fangen Sie nun mit diesen 153.000 Euro an? Zweierlei. Erstens ist das die Größenordnung, die auch dann noch im Objekt steckt, wenn das Gebäude selbst kaum noch Wert hat. Unterhalb dieses Betrags wird Ihre Spanne nicht liegen. Zweitens dient der Bodenwert als Korrekturmaßstab: Ist Ihr Grundstück erheblich größer oder kleiner als der Durchschnitt Ihrer Vergleichskategorie, verschiebt sich der Wert aus Schritt 2 entsprechend nach oben oder unten.
Schritt 4: Zu- und Abschläge berücksichtigen
Wertsteigernd wirken belegte Modernisierungen der zurückliegenden Jahre, ein guter energetischer Zustand, eine zeitgemäße Heizungsanlage und ein funktionaler Grundriss. Wertmindernd wirken Sanierungsstau, veraltete Fenster, eine Heizung jenseits ihrer üblichen Nutzungsdauer, Feuchtigkeitsschäden sowie eine ungünstige Grundrisssituation.
Einen Anhaltspunkt für den energetischen Zustand liefert Ihr Energieausweis, der beim Verkauf ohnehin vorliegen muss. Ein schlechter Effizienzwert wirkt sich in Preisverhandlungen inzwischen spürbar aus.
Entscheidend ist dabei nicht nur, ob modernisiert wurde, sondern wann. Bad, Fenster und Heizung aus den 1990er Jahren erfüllen heute keinen aktuellen Standard mehr. Ein Objekt, dessen Teilsanierung dreißig Jahre zurückliegt, gehört rechnerisch zwar in die Kategorie teilsaniert, liegt praktisch aber an deren unterem Rand.
Belastbare Prozentsätze lassen sich hier nicht seriös angeben, weil das Ergebnis von der Kombination der Merkmale abhängt. Arbeiten Sie stattdessen mit einem Korridor: Bei erheblichem Sanierungsstau ordnen Sie Ihr Objekt eher im unteren Bereich der Spanne ein, bei durchgängig modernisiertem Zustand eher im oberen.
Regelmäßig falsch eingeschätzt werden zwei Punkte. Investitionen in Modernisierungen schlagen sich nicht in voller Höhe im Verkaufspreis nieder. Wer 30.000 Euro für ein neues Bad ausgibt, verkauft sein Haus deshalb nicht für 30.000 Euro mehr. Ein Teil der Investition bleibt beim Verkauf unberücksichtigt. Und die persönliche Bindung an die Immobilie ist kein Wertfaktor. Sie beeinflusst die Preisvorstellung des Eigentümers, nicht die Zahlungsbereitschaft des Käufers.
Vermietete Objekte
Bei vermieteten Immobilien richtet sich der Wert nach dem Ertrag, nicht nach der Wohnfläche. Für eine erste Größenordnung genügt:
Jahresnettokaltmiete × Kaufpreisfaktor = Ertragswert
Der anzusetzende Faktor hängt von Lage, Zustand und Mietniveau ab. Ein bestehender Mietvertrag unterhalb des Marktniveaus mindert den Wert, weil der Erwerber die Miete nicht ohne Weiteres anpassen kann. Wie das Ertragswertverfahren im Einzelnen funktioniert, erläutern wir gesondert.
Schritt 5: Die Spanne bestimmen
Bilden Sie nun um Ihren Vergleichswert eine Spanne von etwa fünfzehn Prozent nach oben und unten und verschieben Sie das Ergebnis nach den Kriterien aus Schritt 4. Für unser Beispielhaus, ein freistehendes Einfamilienhaus von 1974 mit 120 Quadratmetern und einer Teilmodernisierung aus den 1990er Jahren, ergibt sich:
- unteres Ende: rund 326.000 Euro
- Vergleichswert: rund 384.000 Euro
- oberes Ende: rund 442.000 Euro
Weil die Teilsanierung dreißig Jahre zurückliegt, ist für unser Beispielhaus das untere Drittel dieser Spanne die realistischere Annahme. Die untere Grenze liegt zugleich deutlich über dem in Schritt 3 ermittelten Bodenwert von 153.000 Euro. Die Rechnung ist damit in sich schlüssig.
Zwischen unterem und oberem Ende liegen rund 116.000 Euro für dasselbe Objekt. Das ist kein Rechenfehler, sondern das zutreffende Ergebnis einer Selbsteinschätzung. Es entspricht zugleich dem Betrag, über den beim Verkauf tatsächlich entschieden wird.
Zwei Häuser, die sich rechnerisch kaum unterscheiden, erzielen am Leipziger Markt regelmäßig weit auseinanderliegende Preise. Die Berechnung ist in beiden Fällen richtig. Den Ausschlag geben Umstände, die in keiner Formel stehen.
Was sich aus öffentlichen Daten nicht ableiten lässt
Einige Faktoren sind in keiner Übersicht enthalten.
Belastungen im Grundbuch. Wegerechte, Wohnrechte, Baulasten oder ein bestehendes Erbbaurecht können den Wert erheblich verändern. Welche Eintragungen dabei relevant sind, erläutern wir im Ratgeber zum Grundbuch.
Die Mikrolage. Zwischen zwei Straßen desselben Ortsteils bestehen regelmäßig deutliche Preisunterschiede. Der Bodenrichtwert ist ein Zonenwert und bildet innerhalb der Zone einen Mittelwert. Warum die Lage so stark durchschlägt, behandelt unser Beitrag zu den Standortfaktoren.
Die aktuelle Nachfrage. Der Marktbericht bildet das zurückliegende Jahr ab. Wie viele Interessenten derzeit für einen bestimmten Objekttyp suchen, geht daraus nicht hervor.
Die Zahlungsbereitschaft der Käufer. Der Preis ergibt sich nicht aus einer Formel, sondern aus dem Betrag, den ein konkreter Erwerber aufzubringen bereit ist.
Der Einstiegspreis. Wer die obere Grenze seiner Spanne zum Angebotspreis macht, riskiert einen langen Vermarktungszeitraum. Bleibt die Resonanz über mehrere Wochen aus, gilt das Objekt am Markt als schwer vermittelbar, und die anschließenden Preisreduzierungen führen häufig zu einem geringeren Erlös als eine realistische Preisfindung von Beginn an.
Sie haben nun eine Spanne. Was in ihr nicht steckt, sind die Punkte aus dem vorigen Abschnitt: die Eintragungen in Ihrem Grundbuch, die Besonderheiten Ihrer Straße und die Frage, wie viele Käufer derzeit ein Objekt wie Ihres suchen.
Genau das klären wir vor Ort. Wir sehen uns die Immobilie an, gleichen sie mit den Verkäufen ab, die wir in Ihrem Stadtteil begleitet haben, und nennen Ihnen anschließend einen Betrag, den wir Ihnen auch begründen können.
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Häufige Fragen
Wie genau ist diese Rechnung?
Bei durchschnittlichen Objekten in gut dokumentierten Lagen erreichen Sie eine Genauigkeit von etwa zehn bis fünfzehn Prozent. Bei Denkmalschutz, ungewöhnlichen Grundrissen oder Belastungen im Grundbuch fällt die Abweichung deutlich höher aus.
Warum weichen die Preise auf Immobilienportalen von meiner Rechnung ab?
Portale zeigen Angebotspreise, also Preisvorstellungen der Anbieter. Der Grundstücksmarktbericht wertet beurkundete Kaufpreise aus. Zwischen beiden besteht regelmäßig eine spürbare Differenz.
Kann ich den Bodenrichtwert mit meiner Grundstücksfläche multiplizieren?
Nur wenn Ihr Grundstück in etwa 500 Quadratmeter groß ist. Andernfalls ist der Umrechnungskoeffizient aus Schritt 3 anzuwenden.
Gilt das Vorgehen auch für Eigentumswohnungen?
Ja, mit den Werten aus dem Kapitel zum Sondereigentum und ohne den Bodenwertschritt.
In welchen Abständen sollte der Wert neu ermittelt werden?
Bei konkreter Verkaufsabsicht unmittelbar vor der Vermarktung, ansonsten alle zwei bis drei Jahre.
Brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Für einen normalen Verkauf in der Regel nicht. Erforderlich wird es vor allem bei gerichtlichen und behördlichen Verfahren. Was ein solches Gutachten kostet und wann eine Marktpreiseinschätzung ausreicht, erläutern wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung.
Ihre Rechnung steht, aber die Spanne ist Ihnen zu breit für eine Entscheidung? Dann sehen wir uns Ihre Immobilie gemeinsam an.
Ich habe versucht, selbstständig den Wert meiner Immobilie zu ermitteln. Mithilfe der online Werte-Rechner, jedoch haben diese tatsächlich nur wenige Faktoren. Glücklicherweise habe ich einen Fachmann eingestellt, der konnte mir gut helfen.
Ich möchte eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Gut zu wissen, dass diese für den Verkauf notwendig ist. Da ich eine selbstgenutzte Immobilie habe, wird wohl das Sachwertverfahren angewendet werden.